Alojamento local tem novas regras a partir de 21 de outubro

Trata-se de uma revisão profunda ao regime atualmente em vigor, que inclui novas limitações e obrigações para quem já explora ou quer vir a explorar estabelecimentos de alojamento local. Os registos de estabelecimentos de alojamento local realizados até à entrada em vigor da nova lei (21 de outubro de 2018) manter-se-ão válidos. As alterações relativas a condições de acesso à atividade e requisitos de instalação apenas serão aplicáveis aos estabelecimentos que se instalem após a referida data. Os estabelecimentos já em atividade dispõem de um prazo de dois anos, a contar daquela data, para se conformarem com os restantes requisitos previstos no novo regime.

Entre as principais alterações é de salientar o reforço dos poderes dos municípios, que vão poder estabelecer quotas máximas de estabelecimentos de alojamento local, por freguesia, identificando ‘áreas de contenção’. Nesses perímetros, a fixar através de regulamento municipal e com deliberação fundamentada, cada proprietário só poderá explorar até um máximo de sete unidades de alojamento local. Os proprietários que já tenham sete ou mais unidades em exploração numa daquelas áreas não poderão, a partir de 21 de outubro, afetar mais imóveis à exploração de alojamento local. Até à entrada em vigor do regulamento municipal que delimite as áreas de contenção, os municípios poderão «por deliberação fundamentada da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal, suspender, por um máximo de um ano, a autorização de novos registos em áreas especificamente delimitadas».

Além dos municípios, também as assembleias de condóminos passam a ter um papel mais ativo na fiscalização da atividade do alojamento local. Assim, no caso de a atividade ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos poderá, por decisão de mais de metade da permilagem do edifício, opor-se ao exercício da atividade na referida fração, quando se verifique a «prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos». Além disso, poderá também fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30% do valor anual da quota respetiva, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Por outro lado, ficarão a cargo do titular do alojamento local as despesas com obras que sejam realizadas nas partes comuns para adaptar ou licenciar a fração para esse fim. Note-se ainda que a nova lei proíbe expressamente a instalação e exploração de “hostels” em edifícios em propriedade horizontal em que coexista habitação sem autorização dos condóminos, devendo a respetiva deliberação instruir a comunicação prévia com prazo dirigida ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente para efeito de registo do estabelecimento.

Seguro multirrisco de responsabilidade civil, livro de informações e placa identificativa

O titular da exploração será solidariamente responsável com os hóspedes pelos danos provocados por estes no edifício em que se encontra instalada a unidade. Para o efeito, deverá celebrar e manter válido um seguro multirrisco de responsabilidade civil que o proteja dos seus ativos e reclamações no âmbito da sua atividade turística e que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento.

Os estabelecimentos de alojamento local serão também obrigados a ter um livro de informações, em português e inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras, sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas, nomeadamente sobre a recolha e seleção de resíduos urbanos, o funcionamento dos eletrodomésticos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança, devendo também incluir o contacto telefónico do responsável pela exploração. No caso de o estabelecimento estar inserido em edifício de habitação coletiva, o livro de informações deve incluir também o regulamento com as práticas e regras do condomínio que sejam relevantes para o alojamento e para a utilização das partes comuns, devendo o responsável do estabelecimento disponibilizar ao condomínio o seu contacto telefónico.

Todos os estabelecimentos, exceto os que adotarem a modalidade de «moradia», terão de afixar uma placa identificativa junto à entrada. No caso dos 'hostels', a placa identificativa deverá ser afixada no exterior do edifício, junto à entrada principal.

Nova modalidade de alojamento «quartos» e comunicação prévia com prazo

É criada a nova modalidade de alojamento «quartos», que corresponderá aos casos em que a exploração do alojamento local seja feita na residência e domicílio fiscal do locador. Nesta nova modalidade, a unidade de alojamento será o quarto e apenas será possível ter um máximo de três unidades. Os «estabelecimentos de hospedagem» e os «quartos» poderão usar comercialmente a designação de «Bed & breakfast» ou de «guest house».

O processo de registo dos estabelecimentos de alojamento local terá um controlo mais apertado, passando a ser efetuado mediante comunicação prévia com prazo dirigida ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente, quando até aqui era feito por mera comunicação prévia, sem prazo. Na prática, a partir de 21 de outubro, poderá haver oposição à comunicação prévia com prazo se, num prazo de 10 dias contados da sua apresentação ou num prazo de 20 dias no caso dos ‘hostels’, o Presidente da Câmara Municipal se opuser fundamentadamente ao registo.

Todas estas alterações foram acompanhadas por um reforço da fiscalização, que passará a ser da competência não só da Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE), como até aqui, mas também das Câmaras Municipais. Em caso de incumprimento, haverá coimas mais pesadas, nomeadamente para alojamentos não registados ou com registos desatualizados, para a comunicação intempestiva da cessação da exploração, ou para a violação da capacidade máxima dos estabelecimentos, passando estas infrações a ser punidas com coima entre 2.500 e 4.000 euros (o limite atual é de 3.740,98 euros), no caso de pessoas singulares, e entre 25.000 e 40.000 euros (o limite atual é de 35.000 euros), no caso de pessoas coletivas.