Aprovado projeto de lei sobre o exercício do direito de preferência pelos arrendatários

Apresentado no final de abril pelo Bloco de Esquerda, o projecto de lei n.º 848/XIII foi objeto de diversas alterações na especialidade, até ser consensualizado o texto final aprovado pelo plenário, em votação final global, no dia 18 de julho.

O diploma altera o Código Civil e pretende efetivar o exercício do direito de preferência pelos arrendatários na alienação do local arrendado, «garantindo plenamente esse direito».

Para o arrendatário ter direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado, a lei deixa de exigir a permanência no locado há mais de três anos, passando o direito a existir independentemente da duração do arrendamento.

Por outro lado, a lei clarifica que o direito de preferência do arrendatário existe ainda que o local arrendado esteja inserido em prédio não sujeito ao regime da propriedade horizontal.

A comunicação do senhorio para o exercício da preferência deve ser efetuada por correio registado com aviso de receção e o arrendatário passa a dispor de 30 dias para responder e exercer o seu direito, a contar da receção daquela comunicação, prazo substancialmente maior que o atualmente previsto, de apenas 8 dias. 

No caso de venda da totalidade do prédio, fica também clarificado que o proprietário (alienante) deve indicar na comunicação o preço que é atribuído ao imóvel em causa, «bem como os demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto».  Nesta circunstância, o arrendatário pode exercer a preferência em relação ao local arrendado pelo preço que lhe for proporcionalmente atribuído, mas o senhorio pode exigir que a preferência abranja a totalidade do prédio, se a parte restante não for separável sem prejuízo apreciável. Quando o senhorio pretenda fazer valer-se desta prerrogativa, já prevista no atual quadro legal, a nova lei é, porém, mais exigente, determinando que a comunicação do alienante ao arrendatário para o exercício da preferência «deve incluir a demonstração da existência de prejuízo apreciável, não podendo ser invocada a mera contratualização da não redução do negócio como fundamento para esse prejuízo».

Se o locado se inserir em edifício não sujeito ao regime da propriedade horizontal, a nova lei dispõe que o arrendatário, que exerça a preferência, deverá no prazo de 180 dias a contar da compra do local arrendado propor ação judicial de divisão de coisa comum, caso não tenha sido entretanto requerida a constituição da propriedade horizontal. Se não o fizer, ou não sendo constituída a propriedade horizontal, por razões não imputáveis ao arrendatário (preferente), o contrato de compra do local arrendado será nulo e o preferente deverá indemnizar o senhorio pelos danos comprovadamente causados pelo exercício do direito de preferência.

Acresce que, no caso de venda de um imóvel não sujeito ao regime da propriedade horizontal, os arrendatários do mesmo passam a poder exercer os seus direitos de preferência em conjunto, «adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade».

Por último, caso o alienante receba de terceiro a promessa de uma prestação acessória que o arrendatário (preferente) não possa satisfazer e que não seja avaliável em dinheiro, tal circunstância deixa de excluir a preferência, «não sendo o preferente obrigado à sua satisfação nem à sua compensação».

O diploma foi aprovado pelo plenário, em votação final global, no dia 18 de julho, aguardando-se agora a sua promulgação pelo Presidente da República e posterior publicação em Diário da República.

As novas regras serão aplicáveis aos contratos de compra e venda ou dação em cumprimento de imóveis celebrados após a sua entrada em vigor, prevendo-se que o diploma entre em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.

Tiago Cabral (Editor)