COVID-19: Aprovada moratória para as rendas dos contratos de arrendamento habitacional e não habitacional

O diploma estabelece uma moratória de doze meses, contados a partir do termo do primeiro mês subsequente à cessação do estado de emergência, para o pagamento da renda nos contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional. 

O regime estabelecido no diploma aplica-se também, com as necessárias adaptações, a outras formas contratuais de exploração de imóveis.

No que se refere ao arrendamento habitacional, o novo regime tem como destinatários quer os arrendatários quer os senhorios. Excetuam-se os senhorios que sejam pessoas coletivas, que não podem beneficiar do apoio financeiro previsto.

No caso dos arrendatários, são exigidos dois requisitos cumulativos para que possam beneficiar do regime, a saber: uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e a taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35%.

No caso dos senhorios, para que lhes seja aplicável o regime exige-se também uma quebra superior a 20% dos rendimentos do seu agregado familiar face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e que essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo deste regime excecional.

A demonstração da quebra de rendimentos, quer dos arrendatários quer dos senhorios, deverá ser efetuada nos termos a regular por portaria.

Havendo mora do arrendatário habitacional e caso se verifiquem os requisitos cumulativos atrás referidos, o senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efetuar o seu pagamento no prazo de doze meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.

IHRU concede empréstimos sem juros aos arrendatários e senhorios habitacionais

Para efeito do pagamento das rendas no referido prazo, prevê-se um apoio financeiro do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU) aos arrendatários habitacionais e aos fiadores de arrendatários estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho, que comprovem a referida quebra de rendimentos e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituam a sua residência permanente ou, no caso dos estudantes, que constituam residência por frequência de estabelecimento de ensino localizado a uma distância superior a 50 km da residência permanente do seu agregado familiar. Estes beneficiários podem solicitar ao IHRU a concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35%, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao Indexante dos Apoios Sociais (IAS), 438,81 euros em 2020.

Os senhorios habitacionais que tenham, comprovadamente, a quebra de rendimentos atrás referida e cujos arrendatários não recorram ao empréstimo do IHRU para fazer face ao pagamento da renda, podem também solicitar a este instituto a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado do senhorio desça, por tal razão, abaixo do IAS.

O IHRU divulgará no Portal da Habitação um regulamento com as condições de concessão dos empréstimos.

Note-se que, os arrendatários que se vejam impossibilitados de pagar a renda têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendam beneficiar do regime, devendo para o efeito juntar a documentação comprovativa da situação de impossibilidade, nos termos a definir por portaria. No caso das rendas que se venceram a 1 de abril, esta notificação pode ser feita pelo arrendatário até vinte dias após a data de entrada em vigor da Lei n.º 4-C/2020, ou seja, até 27 de abril de 2020.

Arrendatários não habitacionais podem diferir o pagamento das rendas mas não recebem apoio financeiro

No caso do arrendamento não habitacional, o novo regime só tem como destinatários os arrendatários e não prevê apoios financeiros.

Por outro lado, aplica-se apenas aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo de legislação ou de outras disposições em vigor destinadas à execução do estado de emergência, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma electrónica. Aplica-se também aos estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio.

Os arrendatários destes estabelecimentos podem diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os doze meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.

A falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente não pode ser invocada pelo senhorio como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção do contrato, nem como fundamento de obrigação de desocupação do imóvel. E também não é exigível a estes arrendatários o pagamento de quaisquer outras penalidades que tenham por base a mora no pagamento de rendas que se vençam naquele período.

Estas regras do arrendamento não habitacional aplicam-se, com as necessárias adaptações, a outras formas contratuais de exploração de imóveis para fins comerciais.

Disposições complementares e entrada em vigor

Quer no arrendamento habitacional quer no não habitacional, não é exigível a indemnização prevista no Código Civil para a situação de mora do locatário (indemnização igual a 20% das rendas em atraso) pelo atraso no pagamento de rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, quando o pagamento seja, por iniciativa do arrendatário, diferido para os doze meses posteriores ao término desse período.

Do mesmo modo, durante o período de aplicação do novo regime não se aplica a regra geral prevista no Código Civil que permite ao senhorio recusar o recebimento das rendas seguintes enquanto não forem pagas as que estiverem em atraso.

Por outro lado, a cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas.

O diploma prevê ainda um regime específico para as entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual.

As novas regras entraram em vigor no dia 7 de abril e são aplicáveis às rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020 e até ao primeiro mês subsequente à cessação do estado de emergência.