Conheça as alterações fiscais propostas pelo Governo em matéria de arrendamento urbano

Isenção de tributação sobre os rendimentos prediais resultantes de arrendamentos enquadrados no Programa de Arrendamento Acessível e taxas autónomas diferenciadas de IRS para contratos de arrendamento habitacional de longa duração são as propostas apresentadas pelo Governo.

Em complemento aos instrumentos previstos para dar resposta às situações de necessidade de alojamento urgente, de promoção de oferta pública de habitação, de mobilidade habitacional, ou de acesso à habitação a quem viva em situações indignas, inscritos no âmbito da Nova Geração de Políticas de Habitação, e entretanto já aprovados e publicados, o Governo apresentou à Assembleia da República um conjunto de propostas em matéria fiscal no domínio do arrendamento urbano, as quais se encontram ainda em discussão na Comissão de Ambiente, Ordenamento do Território, Descentralização, Poder Local e Habitação.

Isenção de IRS e de IRC no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível

A Proposta de Lei n.º 127/XIII pretende que seja concedida ao Governo autorização legislativa para aprovar um regime especial de tributação dos rendimentos prediais resultantes de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional enquadrados no Programa de Arrendamento Acessível, «com vista à disponibilização aos agregados familiares de habitação para arrendamento a preços reduzidos, a disponibilizar de acordo com uma taxa de esforço comportável». O objetivo é autorizar a criação de um regime pelo qual «são isentos de tributação em sede de Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS) e de Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Coletivas (IRC) os rendimentos prediais resultantes de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional enquadrados no Programa de Arrendamento Acessível».

O Programa de Arrendamento Acessível pretende «incentivar a oferta de alojamentos para arrendamento habitacional a preços reduzidos», nas modalidades de ‘habitação’ ou de ‘parte de habitação’ e, em qualquer dos casos, para as finalidades de ‘residência permanente’ ou de ‘residência temporária de estudantes do ensino superior’. O programa será gerido pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. que, a par das suas competências enquanto entidade gestora, poderá atuar diretamente como prestador, na qualidade de senhorio ou de arrendatário, ficando sujeito a todos os deveres e requisitos que lhe sejam aplicáveis nessa qualidade.

O preço de renda mensal de um alojamento inscrito neste programa ficará sujeito a um limite geral de preço de renda por tipologia, a definir por portaria, e a um limite específico de preço de renda por alojamento que corresponderá a 80% do valor de referência do preço de renda dessa habitação. Este preço de referência será calculado tendo em conta, designadamente, a área, a qualidade do alojamento, a localização, a certificação energética e o valor mediano das rendas por m2 divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística, I. P..

Os contratos de arrendamento celebrados no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível deverão ter um prazo mínimo de três anos, renovável anualmente até aos cinco anos salvo oposição do arrendatário. No caso dos alojamentos destinados a residência temporária de estudantes do ensino superior, o prazo de arrendamento terá um mínimo de nove meses.

Apenas serão elegíveis para acesso ao programa os agregados habitacionais cujo rendimento anual bruto seja inferior aos limites a fixar em portaria. Por outro lado, as candidaturas só serão consideradas quando a renda do alojamento corresponda a uma taxa de esforço entre 10% e 35% do rendimento médio mensal do agregado habitacional.

Os contratos de arrendamento e de subarrendamento habitacional celebrados no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível serão objeto de «seguros obrigatórios, a celebrar pelo prestador ou pelos titulares das candidaturas», a fim de garantir a cobertura dos riscos de quebra de rendimentos dos agregados habitacionais, de incumprimento no pagamento da renda e de danos no alojamento.

Incentivo fiscal ao arrendamento habitacional de longa duração

A Proposta de Lei n.º 128/XIII estabelece taxas autónomas diferenciadas de IRS para rendimentos prediais nos contratos de arrendamento habitacional de longa duração, aditando para o efeito um novo artigo ao Estatuto dos Benefícios Fiscais. O objetivo desta proposta é, assim, estabelecer um «enquadramento fiscal com uma diferenciação progressiva, que promova a estabilidade do arrendamento habitacional de longa duração, criando condições favoráveis à celebração de novos contratos ou à renovação de contratos existentes por períodos iguais ou superiores a 10 ou a 20 anos», lê-se na Exposição de Motivos.

De acordo com a proposta apresentada, os senhorios que coloquem os seus imóveis no mercado de arrendamento habitacional de longa duração passarão a beneficiar de taxas autónomas de IRS mais reduzidas, sem prejuízo da opção pelo englobamento dos rendimentos prediais auferidos. Assim, a taxa atual de 28% será reduzida para 14%, no caso de contratos ou renovações contratuais com prazo igual ou superior a 10 e inferior a 20 anos. Já para os contratos ou renovações contratuais com prazo igual ou superior a 20 anos, a taxa será de 10%. Ficarão excluídos deste benefício fiscal os contratos de arrendamento e as renovações relativos a imóveis com valor de renda superior ao que for estabelecido em portaria a aprovar pelos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação.

Os senhorios perderão o direito ao benefício, com efeitos desde a sua aplicação, caso os contratos de arrendamento se extingam antes de decorridos os referidos prazos, por razão imputável ao senhorio.

Caso seja aprovada, a lei que estabelece este benefício fiscal entrará em vigor no dia seguinte ao da sua publicação e produzirá efeitos «a partir do período fiscal de 2018, relativamente a novos contratos de arrendamento e a renovações contratuais que tenham lugar a partir da sua entrada em vigor».

Para além das propostas do Governo, estão também em discussão, desde maio, na Comissão de Ambiente, Ordenamento do Território, Descentralização, Poder Local e Habitação, as demais propostas dos vários grupos parlamentares, finda a qual os diplomas seguirão para votação final global no Parlamento.