Conheça as principais alterações introduzidas no código civil ao regime do contrato de arrendamento

Foi publicada em Diário da República a Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, que «estabelece medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade».

Em vigor a partir de 13 de fevereiro, a lei altera, entre outros diplomas, o Código Civil, estabelecendo novas regras aplicáveis ao contrato de locação.

Nesse âmbito, foi alterada a norma que prevê as consequências da mora do locatário no pagamento da renda. Assim, em caso de mora do arrendatário, o senhorio passa a ter o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 20% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento. Recorde-se que a lei anterior prevê que esta indemnização é de 50% do valor das rendas em atraso. Por outro lado, nas situações em que se verifique mora do arrendatário é introduzida uma novidade: caso exista fiança e o arrendatário não fizer cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu começo, deverá o senhorio, nos 90 dias seguintes, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida, só podendo exigir do fiador a satisfação dos seus direitos de crédito após efetuar esta notificação.

Quanto à forma de celebração do contrato de arrendamento urbano, mantém-se a regra de que o contrato deve ser celebrado por escrito. Porém, na falta de redução a escrito do contrato que não seja imputável ao arrendatário, poderá este provar a existência do contrato por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da renda por um período de seis meses. Note-se que esta alteração será aplicável não só a novos contratos, mas também a arrendamentos existentes à data da sua entrada em vigor.

No que concerne à resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, um dos fundamentos para o fazer verifica-se no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato. De acordo com a alteração agora introduzida, o senhorio apenas poderá resolver o contrato com este fundamento se tiver informado o arrendatário, por carta registada com aviso de receção, após o terceiro atraso no pagamento da renda, de que é sua intenção pôr fim ao arrendamento com base neste motivo.

No que respeita à duração, o contrato de arrendamento urbano para habitação com prazo certo passa a ter um prazo mínimo de duração de um ano, considerando-se automaticamente ampliado para esse limite mínimo caso seja estipulado um prazo inferior. Recorde-se que na lei anterior só estava previsto um limite máximo de 30 anos, que a nova lei mantém. O novo limite mínimo de um ano não se aplica, porém, aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, devendo essas finalidades e motivos constar expressamente do contrato. Além disso, e salvo estipulação em contrário, o contrato com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou, o que é novidade, por períodos mínimos de três anos se a duração for inferior. A renovação automática só não se aplica aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, salvo estipulação em contrário.

Por outro lado, a oposição do senhorio à primeira renovação do contrato apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data. Esta regra só não valerá se a oposição do senhorio se fundar na necessidade de habitação do local arrendado pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau. Já no caso de oposição à renovação ou denúncia do contrato pelo arrendatário, a inobservância dos prazos de pré-aviso continua, como até aqui, a obrigar ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta, mas excetuam-se agora as situações que resultem de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de pessoa que com este viva em economia comum há mais de um ano.

Quanto aos contratos de arrendamento urbano para habitação de duração indeterminada, é excluída a possibilidade de denúncia pelo senhorio para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, quando daí resulte local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento. Acresce que, a denúncia pelo senhorio do contrato de duração indeterminada, sem motivo justificativo, passa a ter de ser feita mediante comunicação ao arrendatário com uma antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação, quando até aqui se exigia apenas um pré-aviso de dois anos. Esta denúncia sem motivo justificativo deve ser confirmada pelo senhorio, sob pena de ineficácia, por comunicação com a antecedência máxima de 15 meses e mínima de um ano relativamente à data da sua efetivação.

Ainda no âmbito do arrendamento para habitação, a transmissão por morte da posição de arrendatário a pessoa que com ele vivesse em união de facto ou em economia comum há mais de um ano, deixa de depender de, à data da morte do arrendatário, o transmissário residir no locado há mais de um ano.

Liberdade contratual restringida no arrendamento não habitacional

No que se refere ao arrendamento para fins não habitacionais, salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo passa a renovar-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, ou de cinco anos se esta for inferior, exceto no caso dos contratos para fins especiais transitórios, em que não há renovação automática a menos que seja estipulada. Acresce que, independentemente do prazo estipulado, nos cinco primeiros anos após o início do contrato o senhorio não pode opor-se à renovação. Trata-se de uma norma imperativa que, na prática, impõe ao senhorio um prazo mínimo de cinco anos de duração inicial do contrato.

Também imperativa e restritiva da liberdade contratual, que era o princípio dominante neste tipo de contrato, é a norma que estabelece que o senhorio apenas pode denunciar o contrato de arrendamento não habitacional para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, ou então, mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação. A denúncia obriga o senhorio a indemnizar separadamente o arrendatário e os trabalhadores do estabelecimento pelos prejuízos que, comprovadamente, resultem da cessação do contrato, sendo que, no caso do arrendatário, a indemnização não tem lugar se o local arrendado tiver sido objeto de trespasse nos três anos anteriores. No caso de denúncia para demolição ou realização de obras, ao valor da indemnização devida ao arrendatário é deduzido o valor da indemnização prevista no Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (no valor mínimo correspondente a dois anos de renda, não podendo este ser inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado).