Conheça as principais medidas da proposta de OE 2020 para o setor imobiliário

Aprovada este sábado, dia 14, em reunião extraordinária do Conselho de Ministros, a proposta de LOE 2020 contempla medidas de incentivo ao arrendamento habitacional e penaliza o alojamento local. «O próximo Orçamento do Estado contará seguramente com um conjunto de medidas que reforcem os incentivos ao arrendamento acessível», anunciou o primeiro-ministro à saída da reunião extraordinária do Conselho de Ministros.

O objetivo passa por favorecer a mudança de afetação de habitações que se encontram a ser exploradas em regime de alojamento local para o arrendamento habitacional, por um prazo mínimo de cinco anos, sem que haja apuramento e consequente tributação de mais-valias. Serão incluídas medidas que «favoreçam, designadamente, a transferência de fogos que estão hoje afetos ao alojamento local para o alojamento habitacional, sem a penalização fiscal que hoje existe sobre essa matéria», adiantou António Costa.

De acordo com o texto da proposta, na parte em que altera o código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), «não é considerada mais-valia a transferência para o património particular do empresário de bem imóvel habitacional que seja imediatamente afeto à obtenção de rendimentos da categoria F», isto é, que seja destinado ao arrendamento. Em caso de restituição ao património particular de imóvel habitacional que seja afeto à obtenção de rendimentos da categoria F (rendimentos prediais), «não há lugar à tributação de qualquer ganho, se em resultado dessa afetação o imóvel gerar rendimentos durante cinco anos consecutivos», pode ler-se no texto da proposta.

Agravamento da tributação do alojamento local

Em matéria de alojamento local, a proposta prevê o agravamento da tributação desta atividade no âmbito do regime simplificado de IRS e de IRC (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas). Assim, na determinação da matéria coletável, em que o rendimento tributável é obtido através da aplicação de coeficientes legalmente previstos, o coeficiente aplicável no âmbito da atividade de exploração de estabelecimentos de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento passa de 0,35 para 0,50, quer em sede de IRS quer de IRC, sempre que o estabelecimento em causa estiver localizado em área de contenção, tal como definidas por cada município. Ou seja, nestes casos passa a ser tributado metade do rendimento obtido no exercício daquela atividade, quando até aqui só era considerado 35% desse rendimento.

Incentivos ao arrendamento habitacional a custos acessíveis

De acordo com a proposta, ficarão isentos de tributação em IRS e em IRC, os rendimentos prediais obtidos no âmbito dos Programas Municipais de oferta para arrendamento habitacional a custos acessíveis, sendo os rendimentos isentos obrigatoriamente englobados para efeitos de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos, quando o sujeito passivo opte pelo englobamento dos rendimentos prediais. Em causa estão os programas de iniciativa municipal que tenham por objeto contratos de arrendamento e subarrendamento habitacional por um prazo mínimo de cinco anos e que observem os limites gerais de preço de renda por tipologia previstos para o Programa de Arrendamento Acessível. Esta isenção ficará dependente de reconhecimento por parte do ministro das Finanças.

IMT com novo escalão e mais restrições à isenção das instituições de crédito

A proposta prevê também a criação de um novo escalão de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) para as transações de prédios urbanos a partir de 1 milhão de euros, que passam a estar sujeitas a uma taxa única de 7,5%. Em causa está a aquisição de prédio urbano, ou de fração autónoma, destinado exclusivamente a habitação, e a aquisição de prédio urbano, ou de fração autónoma, destinado exclusivamente a habitação própria e permanente. 

Por outro lado, os requisitos legalmente previstos para a isenção de IMT pela aquisição de imóveis por instituições de crédito em processo de execução ou insolvência passam a ser mais exigentes. Para haver isenção é necessário, não só que os prédios sejam alienados no prazo de cinco anos a contar da data da aquisição, como atualmente previsto, mas também, acrescenta a proposta, que o adquirente não seja «uma entidade com relações especiais». Considera -se que existem relações especiais entre duas entidades nas situações em que uma tem o poder de exercer, direta ou indiretamente, uma influência significativa nas decisões de gestão da outra.

Agravamento do IMI dos terrenos para construção e fim da isenção para os prédios classificados

A possibilidade de os municípios elevarem ao sêxtuplo a taxa do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) relativamente a prédios urbanos devolutos há mais de dois anos é alargada aos prédios em ruínas, bem como aos terrenos para construção inseridos no solo urbano e cuja qualificação em plano municipal de ordenamento do território atribua aptidão para o uso habitacional, sempre que, em qualquer dos casos, se localizem em zonas de pressão urbanística. A taxa pode ainda ser agravada em mais 10% em cada ano subsequente, com o limite máximo de doze vezes a taxa de IMI aplicável no município. 

Ainda no âmbito do IMI, a proposta revoga a isenção deste imposto, atualmente prevista no Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), para os prédios classificados como monumentos nacionais ou individualmente classificados como de interesse público ou de interesse municipal, o que poderá esvaziar o alcance da recente jurisprudência que decidiu isentar de IMI os imóveis situados nos centros históricos classificados como património mundial pela UNESCO.

A proposta de LOE 2020 será debatida e votada em plenário, na generalidade, nos próximos dias 9 e 10 de janeiro. A votação final global está prevista para o dia 6 de fevereiro.