Direito Real de Habitação Duradoura já está em vigor

O Governo fez publicar, em Diário da República, o Decreto-Lei n.º 1/2020, de 9 de janeiro, que cria o Direito Real de Habitação Duradoura (DHD). A adoção do instituto do DHD, inscrito no âmbito da Nova Geração de Políticas de Habitação (NGPH), surge como uma alternativa à aquisição de habitação própria e ao arrendamento habitacional.

«O DHD faculta a uma ou a mais pessoas singulares o gozo de uma habitação alheia como sua residência permanente por um período vitalício, mediante o pagamento ao respetivo proprietário de uma caução pecuniária e de contrapartidas periódicas», prevê o diploma.

A habitação deve ser entregue pelo proprietário ao morador livre de quaisquer ónus ou encargos, designadamente a hipoteca, e com um nível de conservação, no mínimo, médio, de acordo com uma avaliação prévia a promover pelo proprietário e realizada por um arquiteto, engenheiro ou engenheiro técnico, que deve assegurar o registo das condições existentes na habitação há menos de 12 meses.

O DHD é constituído através de contrato, celebrado por escritura pública ou por documento particular com reconhecimento presencial das assinaturas, e está sujeito a inscrição no registo predial, a requerer pelo morador no prazo de 30 dias a contar da data de celebração do contrato.

Com a constituição do DHD é prestada pelo morador ao proprietário uma caução inicial, cujo montante é estabelecido, por acordo entre as partes, entre 10% e 20% do valor mediano das vendas por m² de alojamentos familiares por freguesia, divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística, aplicável em função da localização da habitação e da área constante da respetiva caderneta predial. A caução é prestada por um prazo de 30 anos, sendo o seu valor inicial reduzido em 5% ao ano a partir do início do 11.º ano e até ao final do 30.º ano de vigência do DHD. Assim, nos primeiros 10 anos de vigência do contrato, o morador tem o direito a lhe ser devolvida a totalidade da caução prestada caso decida renunciar ao DHD. A partir do 11.º ano de vigência, e até ao 30.º ano, é deduzido anualmente o montante de 5% da caução, de modo que, no final do 30.º ano, a totalidade da caução tenha sido paga ao proprietário. Durante esse período, o morador pode, a qualquer momento, exigir que lhe seja devolvido o saldo restante da caução, caso renuncie ao DHD. Quando existam quantias em dívida decorrentes do não cumprimento pelo morador das suas obrigações, o proprietário pode, em qualquer caso de extinção do contrato, deduzi-las do montante do saldo da caução a devolver ao morador.

Como contrapartida do DHD, e além da caução inicial, o morador paga também ao proprietário uma prestação mensal, por cada mês de duração do DHD, cujo montante é livremente estabelecido pelas partes no contrato.

Entre outras obrigações, cabe ao proprietário realizar e suportar o custo das obras de conservação extraordinária na habitação e, no caso de prédio em regime de propriedade horizontal, pagar, na parte relativa à habitação, os custos de obras e demais encargos relativos às partes comuns e as quotizações de condomínio. Ao morador cabe, nomeadamente, pagar as taxas municipais, entregar ao proprietário os montantes relativos ao Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), realizar e suportar o custo das obras de conservação ordinária e utilizar a habitação exclusivamente para sua residência permanente.

O proprietário pode transmitir livremente a terceiros a propriedade onerada com o DHD, de forma onerosa ou gratuita, mas, com exceção da hipoteca, não pode constituir outros direitos ou garantias reais sobre a mesma.

O DHD só pode ser hipotecado pelo morador para garantia do crédito que lhe seja concedido para pagar, no todo ou em parte, o valor da caução. Se o banco executar a hipoteca constituída sobre o DHD, o proprietário tem opção de compra deste direito, podendo, para o efeito, utilizar o saldo da caução existente à data.

O morador pode renunciar livremente ao DHD através do envio ao proprietário, por carta registada com aviso de receção, com uma antecedência mínima de 90 dias em relação à data de entrega da habitação, de declaração com assinatura reconhecida presencialmente, instruída com ficha de avaliação da habitação comprovativa de um nível de conservação da mesma, no mínimo, médio. No caso de DHD onerado com hipoteca, a renúncia só é válida se a comunicação incluir também a declaração do credor hipotecário a autorizar o cancelamento da hipoteca.

O DHD não é transmissível por via sucessória, caducando com a morte do morador ou, se constituído a favor de mais do que uma pessoa, com a morte do último deles. Na sua vigência, só pode ser transmitido em caso de venda executiva, na sequência da execução de hipoteca constituída sobre o DHD.