Novo regime de exercício do direito de preferência pelos arrendatários já está em vigor

Foi publicada em Diário da República a Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro, relativa ao exercício do direito de preferência pelos arrendatários na alienação do locado.

Trata-se de uma alteração controversa que, inicialmente, teve o veto do Presidente da República, que devolveu o diploma ao Parlamento sem promulgação, pedindo que fossem clarificados determinados aspectos do mesmo. Após reapreciação e nova aprovação no Parlamento, o Presidente da República promulgou o diploma, agora publicado em Diário da República e em vigor desde o dia 30 de outubro.

Para o arrendatário ter direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado, este tem de estar arrendado há mais de dois anos, menos um do que era anteriormente previsto na lei. A comunicação do senhorio para o exercício da preferência deve ser efetuada por correio registado com aviso de receção e o arrendatário passa a dispor de 30 dias para responder e exercer o seu direito, a contar da receção daquela comunicação, prazo substancialmente maior que o anteriormente previsto, de apenas 8 dias.

Em caso de arrendamento para fins habitacionais, os arrendatários passam a poder exercer o direito de preferência sobre a sua fração, mesmo que um prédio esteja a ser vendido em bloco. Com efeito, no caso de venda da totalidade do prédio («venda de coisa juntamente com outras») o proprietário (alienante) tem de indicar na comunicação «o preço que é atribuído ao locado bem como os demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto», ou seja, cada fração tem de ser individualizada. Nestas circunstâncias, o arrendatário pode exercer a preferência em relação ao local arrendado pelo preço que lhe for proporcionalmente atribuído, mas o senhorio pode exigir que a preferência abranja a totalidade do prédio, se a parte restante não for separável sem prejuízo apreciável. Quando o senhorio pretenda fazer valer-se desta prerrogativa, já prevista no anterior quadro legal, a nova lei é, porém, mais exigente, determinando que a comunicação do alienante ao arrendatário habitacional para o exercício da preferência «deve incluir a demonstração da existência de prejuízo apreciável, não podendo ser invocada a mera contratualização da não redução do negócio como fundamento para esse prejuízo».

Por outro lado, a lei clarifica que o arrendatário habitacional de parte de prédio não constituído em propriedade horizontal «tem direito de preferência nos mesmos termos previstos para o arrendatário de fração autónoma», direito este «relativo à quota parte do prédio correspondente à permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota parte face ao valor total da transmissão», ficando também estabelecido que aqueles valores devem ser indicados pelo senhorio ao arrendatário na comunicação para o exercício da preferência. Neste caso, a «aquisição pelo preferente é efetuada com afetação do uso exclusivo da quota-parte do prédio a que corresponde o locado», dispõe ainda o diploma.

No caso de venda de um imóvel não sujeito ao regime da propriedade horizontal, os arrendatários do mesmo passam, além disso, a poder exercer os seus direitos de preferência em conjunto, «adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade».