Regime das Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária entra em vigor a 1 de fevereiro

Prometidas desde 2015, as SIGI marcam a entrada de Portugal no mercado internacional dos Real Estate Investment Trusts (REITS), uma indústria consolidada e que se espera que permita a diversificação das fontes de financiamento das empresas e fomente a captação de investimento direto estrangeiro.

As SIGI são um novo tipo de sociedade de investimento imobiliário que se constitui e opera nos termos do novo regime legal agora publicado e das disposições aplicáveis às sociedades anónimas. Têm como atividade principal a aquisição de direitos reais sobre imóveis, para arrendamento ou outras formas de exploração económica, designadamente o desenvolvimento de projetos de construção e de reabilitação de imóveis, a sua afetação à utilização de loja ou espaço em centro comercial, ou utilização de espaço em escritórios. As SIGI podem realizar diretamente a gestão ou a exploração económica dos imóveis ou contratar serviços de terceiros para esse efeito. Podem também ter como objeto social principal a aquisição de participações em sociedades com objeto e requisitos equivalentes e a aquisição de participações em fundos de investimento imobiliário cuja política de distribuição de rendimentos seja similar. Cada uma das participações e dos direitos sobre imóveis tem de ser detido durante pelo menos três anos após a sua aquisição.

As SIGI são sociedades anónimas e têm um capital social mínimo de € 5.000.000, representado por ações ordinárias. As suas ações são obrigatoriamente negociadas em bolsa e pelo menos 20% das ações representativas do capital social das SIGI devem estar dispersas por investidores que sejam titulares de participações correspondentes a menos de 2% dos direitos de voto.

O diploma prevê a obrigatoriedade de distribuição, sob a forma de dividendos, de uma parte significativa dos resultados distribuíveis das SIGI, mais concretamente 75%, assim como de 90% dos lucros do exercício que resultem do pagamento de dividendos e rendimentos de ações ou de unidades de participação distribuídos pelas suas participadas. Pelo menos 75% do valor da venda de ativos das SIGI deve ser reinvestido em outros ativos destinados à prossecução do seu objeto social principal, no prazo de três anos a contar da alienação.

O ativo das SIGI deve ser constituído maioritariamente por direitos reais sobre imóveis, devendo o valor desses direitos e as participações representar pelo menos 80% do valor total do ativo. Cumulativamente, os direitos sobre imóveis objeto de arrendamento ou de outras formas de exploração económica devem representar, pelo menos, 75% do valor total do ativo. Estes requisitos de composição do ativo devem verificar-se a todo o tempo a partir do segundo ano após a constituição das SIGI. A estes requisitos acresce um importante limite ao endividamento, que não pode corresponder, a todo o tempo, a mais de 60% do valor do ativo total das SIGI.

Caso não cumpram os requisitos estabelecidos no novo regime legal, as sociedades perdem a qualidade de SIGI e não podem voltar a adquirir esse estatuto nos três anos seguintes.

Sociedades anónimas e OII sob forma societária podem converter-se em SIGI

As sociedades anónimas já constituídas podem converter-se em SIGI, mediante deliberação da assembleia geral de acionistas, e desde que nessa deliberação sejam também aprovadas as alterações ao contrato de sociedade que se mostrem necessárias ao cumprimento dos requisitos previstos no regime das SIGI.

Também os Organismos de Investimento Imobiliário (OII) sob forma societária, constituídos ao abrigo do Regime Geral dos Organismos de Investimento Coletivo (RGOIC), podem converter-se em SIGI, mediante deliberação da assembleia geral aprovada por votos correspondentes a 90% do capital social, e desde que passem também a cumprir as disposições legais imperativas do regime das SIGI.

Regime fiscal das SIGI será idêntico ao aplicável aos OII sob forma societária

As SIGI «beneficiarão do regime fiscal neutro aplicável às demais sociedades de investimento imobiliário que se constituem e operam de acordo com a legislação nacional», lê-se no preâmbulo do Decreto-Lei n.º 19/2019. Assim sendo, a estas novas sociedades será aplicável o mesmo regime fiscal que vigora para a generalidade das sociedades de investimento imobiliário, por exemplo para as SICAFI - Sociedades de Investimento Imobiliário Autogeridas de Capital Fixo, assente num regime de tributação ‘à saída’.

Com a introdução desta nova figura pretende-se captar o investimento estrangeiro, reduzir a dependência do financiamento bancário, diversificando as fontes de financiamento das empresas, dinamizar o mercado de capitais através da admissão à negociação de novos instrumentos no mercado, e dinamizar o mercado imobiliário português, em particular o mercado de arrendamento.

O novo regime entra em vigor no primeiro dia do mês seguinte ao da sua publicação, ou seja, no dia 1 de fevereiro de 2019.