Regulamento do Alojamento Local de Lisboa já está em vigor

O regime legal do alojamento local (Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, posteriormente republicado pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto), prevê a possibilidade de, por regulamento municipal, serem delimitadas áreas de contenção, fixando regras para a instalação de estabelecimentos de alojamento local (AL) e impondo limites ao número de estabelecimentos que se admitem naqueles territórios. Neste contexto, o regulamento agora publicado estabelece as regras aplicáveis ao registo de estabelecimentos de AL no Município de Lisboa, nomeadamente as aplicáveis aos novos registos localizados em áreas de contenção.

O regulamento delimita, em planta, 15 ‘zonas turísticas homogéneas’, considerando a localização e a dispersão ou a concentração dos estabelecimentos de AL em face dos seguintes limites: circunscrição territorial das freguesias; subsecções estatísticas definidas pelo Instituto Nacional de Estatística; qualificação do solo e traçado urbano correspondente previstos no PDM de Lisboa; e delimitação de Bairros resultante da metodologia desenvolvida para o programa “Uma Praça em Cada Bairro”.

A aplicação de um rácio entre os estabelecimentos de AL e os imóveis disponíveis para habitação nas chamadas ‘zonas turísticas homogéneas’ resultou na identificação de áreas de contenção no Município de Lisboa, as quais ficam submetidas ao regime definido neste regulamento.

Assim, são criados dois tipos de áreas de contenção: as áreas de contenção absoluta, que correspondem às zonas turísticas homogéneas, ou subdivisões, que apresentem um rácio entre o número de estabelecimentos de AL e o número de fogos de habitação permanente que seja igual ou superior a 20%; e as áreas de contenção relativa, que correspondem às zonas turísticas homogéneas, ou subdivisões, que apresentem um rácio entre o número de estabelecimentos de AL e o número de fogos de habitação permanente igual ou superior a 10% e inferior a 20%. Para efeitos de apuramento deste rácio, e «até que o Instituto da Habitação e de Reabilitação Urbana, I. P. publique dados desagregados relativos ao número de fogos de habitação permanente no Município de Lisboa», considera-se «o número de alojamentos familiares clássicos contabilizados no Município de Lisboa, no último Censo realizado», prevê o regulamento.

As áreas de contenção são aprovadas por deliberação da Assembleia Municipal de Lisboa, sob proposta da Câmara Municipal, com uma periodicidade mínima de reavaliação de 1 ano.

Nas áreas de contenção absoluta só são admissíveis novos registos de estabelecimentos de AL, mediante autorização expressa e a título excepcional da Câmara Municipal, quando se trate de «operações de reabilitação de edifícios em ruínas ou reabilitação integral de edifícios totalmente devolutos há mais de três anos e quando sejam considerados de especial interesse para a cidade, por darem origem a edifícios de uso multifuncional, em que o alojamento local esteja integrado em projeto de âmbito social ou cultural de desenvolvimento local ou integre oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis atribuídas no âmbito do Regulamento Municipal do Direito à Habitação».

Já nas áreas de contenção relativa, a Câmara Municipal pode, também a título excepcional e de forma expressa, autorizar novos registos, quando se refiram à totalidade de edifício em ruínas ou que esteja declarado totalmente devoluto há mais de três anos; ou quando se refiram a fração autónoma ou parte de prédio urbano que tenha sido declarada devoluta há mais de três anos, quando o edifício se encontrasse num estado de conservação mau ou péssimo e tenha sido objeto de obras de reabilitação, realizadas nos dois últimos anos, que tenha permitido subir dois níveis de conservação; ou quando se refiram à totalidade de edifício, fração autónoma ou parte de prédio urbano que, nos dois últimos anos, tenha mudado a respetiva utilização de logística, indústria ou serviços para habitação.

Em qualquer dos casos, não são suscetíveis de autorização novos registos sempre que estes respeitem a edifício, fração ou parte de edifício sobre os quais tenha vigorado contrato de arrendamento para fins habitacionais há menos de cinco anos.

Esta autorização excepcional de instalação deve, contudo, ser temporalmente limitada por um prazo de cinco anos ou, tratando-se da reabilitação de edifícios em ruínas ou reabilitação integral de edifícios devolutos há mais de três anos, por um prazo máximo de dez anos, a definir pela Câmara Municipal em função do valor do investimento a realizar. O pedido de autorização pode ser precedido de um pedido de informação prévia sobre a possibilidade de emissão de autorização excecional de novos estabelecimentos de AL em áreas de contenção.

Exploração do estabelecimento de AL pode ser suspensa

Prevê-se ainda a possibilidade de o titular da exploração requerer a suspensão da exploração do estabelecimento de AL em áreas de contenção, desde que celebre um contrato de arrendamento para fins habitacionais pelo prazo de duração da suspensão, até o máximo de cinco anos. Finda a suspensão, o titular do registo pode obter novamente o registo do estabelecimento de AL em área de contenção, sendo o mesmo concedido pelo prazo fixado na autorização excepcional inicial, com dedução do prazo durante o qual a exploração se encontrou suspensa.

Por outro lado, exige-se que os imóveis onde os estabelecimentos de AL se instalem possuam título de autorização de utilização para habitação.

E exige-se, também, um conjunto de documentos adicionais para instrução do pedido de registo do estabelecimento de AL, para além dos previstos no regime legal, nomeadamente, plantas do estabelecimento à escala 1:100, documento comprovativo da ligação à rede pública de abastecimento de água, saneamento e energia eléctrica, cópia da apólice de seguro de responsabilidade civil, entre outros. O capital mínimo do contrato de seguro de responsabilidade civil extracontratual é de 75.000 euros por sinistro e, se a unidade estiver integrada em edifício em regime de propriedade horizontal, o titular da exploração fica ainda obrigado a celebrar ou a fazer prova da existência de seguro válido que garanta os danos patrimoniais diretamente causados por incêndio na (ou com origem na) unidade de alojamento.

Assembleia de condóminos pode pedir o cancelamento do registo

No caso de prédio urbano que seja utilizado parcialmente para AL, a assembleia de condóminos pode, através de deliberação fundamentada e aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, solicitar ao Presidente da Câmara Municipal o cancelamento do registo do estabelecimento com base, nomeadamente, na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos. No prazo de 10 dias a contar da apresentação do pedido de cancelamento, o titular da exploração é notificado para se pronunciar, em sede de audiência de interessados e pelo prazo de 15 dias, sobre os factos imputados. A decisão sobre o pedido de cancelamento «é tomada no prazo de 30 dias, a contar da apresentação de pronúncia em sede de audiência prévia, sem prejuízo da eventual submissão a parecer de provedor municipal, que deverá ser emitido no prazo de 20 dias, ou da submissão às instâncias competentes para a resolução alternativa de eventuais litígios entre particulares, designadamente, a mediação, a conciliação ou a arbitragem», dispõe o regulamento.

O Presidente da Câmara Municipal pode também, na sequência da apresentação de reclamações com fundamento em ruído incomodativo e precedida de audiência prévia, determinar a obrigatoriedade de instalação de equipamento de medição de ruído, cujas condições técnicas de instalação e funcionamento deverão ser aprovadas por despacho do Vereador com o pelouro do ambiente, no prazo de 120 dias a contar da publicação do regulamento.

A Câmara Municipal pode ainda determinar a interdição temporária, total ou parcial, da exploração dos estabelecimentos de AL cujo incumprimento de normas aplicáveis ponha em causa a segurança dos utilizadores ou a saúde pública.

As novas regras entraram em vigor no dia 8 de novembro de 2019.