Setor imobiliário com novas obrigações de identificação e reporte a partir de 26 de junho

Em causa está o Regulamento 276/2019, de 26 de março, do Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, I. P. (IMPIC, I. P.), que define os procedimentos e formalidades para assegurar a prevenção e o combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo por parte das entidades que exerçam, em território nacional, atividades imobiliárias sujeitas à fiscalização do referido instituto, dando cumprimento à Lei 83/2017, de 18 de agosto. Abrangidas estão todas as entidades, de natureza financeira ou não financeira, que exerçam as atividades de mediação imobiliária, de compra, venda, compra para revenda ou permuta de imóveis, de promoção imobiliária ou de arrendamento de imóveis.

Entre os novos deveres inclui-se o de recolher os elementos de identificação respeitantes aos seus clientes, a cada um dos intervenientes na transação imobiliária e, sendo o caso, aos respetivos representantes, designadamente quando estabeleçam relações de negócio ou efetuem transações ocasionais de montante igual ou superior a 15.000 euros, independentemente de a transação ser realizada através de uma única operação ou de várias operações aparentemente relacionadas entre si. As entidades imobiliárias estão também sujeitas a este dever quando realizem transações ocasionais que constituam uma transferência de fundos de montante superior a 1.000 euros, ou quando suspeitem que as operações, independentemente do seu valor, possam estar relacionadas com o branqueamento de capitais ou o financiamento do terrorismo, ou ainda quando existam dúvidas sobre a veracidade dos dados de identificação dos clientes.

Os procedimentos de identificação devem ser efetuados antes da realização das transações ou, havendo contrato-promessa, antes da celebração deste. Devem também ser identificados os beneficiários efetivos por conta de quem os intervenientes na transação estejam a atuar ou que, em última instância, controlem os intervenientes quando estes sejam pessoas coletivas ou centros de interesses coletivos sem personalidade jurídica.

Durante um período de sete anos, a contar do momento em que se processou a identificação, as entidades imobiliárias obrigadas devem conservar as cópias, registos ou dados eletrónicos de todos os documentos obtidos naquele âmbito, assim como cópias das notificações rececionadas e das comunicações efetuadas e respetivos comprovativos de envio. Devem também conservar por igual período, a contar da execução de qualquer operação realizada no âmbito de uma transação, os originais, cópias, referências ou quaisquer suportes duradouros com idêntica força probatória, dos documentos comprovativos das operações efetuadas e dos competentes registos, de forma a permitir a sua reconstituição.

No âmbito do dever de controlo, as entidades imobiliárias devem proceder à criação de um modelo de gestão de risco, que permita identificar e mitigar os riscos de branqueamento de capitais e de financiamento do terrorismo, e desenvolver políticas de controlo em matéria de aceitação de clientes e de cumprimento do quadro normativo aplicável.

Comunicações obrigatórias e ‘Responsável pelo Cumprimento Normativo’

No âmbito das novas regras, as entidades imobiliárias têm de comunicar ao IMPIC, I.P. a data de início de atividade, os elementos relativos a cada transação imobiliária em que intervenham e os elementos relativos aos contratos de arrendamento cujo valor de renda mensal seja igual ou superior a 2.500 euros. As comunicações obrigatórias efetuam-se exclusivamente por transmissão eletrónica de dados para o IMPIC, I. P., através dos formulários disponíveis no respetivo sítio na Internet (www.impic.pt).

A comunicação do início da atividade deve ser efetuada no prazo de 60 dias a contar da data em que aquele exercício for comunicado para efeitos fiscais. A comunicação de elementos de transações imobiliárias e contratos de arrendamento deve ser efetuada até 31 de agosto, quando as transações ou contratos tenham lugar no primeiro semestre do ano, e até ao final do mês de fevereiro do ano seguinte, quando ocorram no segundo semestre.

Sempre que a entidade imobiliária seja uma sociedade por quotas ou empresário em nome individual, com mais de cinco colaboradores, ou uma sociedade anónima, é ainda obrigada a designar um ‘Responsável pelo Cumprimento Normativo’, um elemento da sua direção de topo, ou equiparado, encarregue de zelar pelo controlo do cumprimento do quadro legal em matéria de prevenção e combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo.

Em vigor a partir de 26 de junho, o regulamento contém também uma lista exemplificativa de potenciais indicadores de suspeição a serem considerados pelas entidades imobiliárias obrigadas, designadamente, transações em que o comprador pretende pagar um adiantamento em numerário superior a mais de 10% do preço do imóvel ou um adiantamento em numerário superior a 15.000 euros, ou em que o comprador recusa ou dificulta a disponibilização ao notário do número da conta bancária onde os montantes envolvidos foram ou serão debitados, ou ainda transações iniciadas em nome de uma pessoa e concluídas em nome de outra, sem uma explicação lógica para a mudança.