Tributação de mais-valias pode desencorajar a legalização do alojamento local

A afetação e a desafetação de um prédio urbano da atividade de exploração de alojamento local tem implicações fiscais ao nível da tributação de mais-valias e, nessa medida, pode constituir «um dos maiores obstáculos à legalização do alojamento local», diz a associação do setor.  

O alerta foi feito por Eduardo Miranda, presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), que considera necessário adaptar as regras fiscais aplicáveis a esta atividade.

O regime atualmente em vigor classifica o alojamento local como prestação de serviços o que significa que, na afetação de um prédio urbano à atividade de alojamento local, o titular da exploração tem de declarar junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) o início ou a alteração de atividade e fica sujeito a tributação no âmbito da categoria B (rendimentos empresariais e profissionais).

A afetação do imóvel a uma nova atividade, no caso ao alojamento local, conduz ao apuramento de uma mais-valia correspondente à diferença entre o valor de aquisição do imóvel e o seu valor de mercado à data da afetação. E se esta primeira mais-valia, segundo Mariana Gouveia de Oliveira, advogada da Miranda Alliance, citada pelo Diário de Notícias / Dinheiro Vivo, «fica suspensa», ou seja, não determina o pagamento de imposto, o problema coloca-se quando o titular da exploração pretende desafetar o imóvel da atividade de alojamento local e reafetá-lo ao seu uso pessoal. É que esta desafetação gera o apuramento de uma nova mais-valia correspondente à diferença entre o valor do imóvel à data da afetação ao alojamento local e o valor do mesmo no momento da desafetação.

«Esta questão das mais-valias é um dos maiores obstáculos à legalização do alojamento local», sublinha o presidente da ALEP, citado pela mesma fonte, acrescentando que este é também um dos motivos para que alguns dos operadores que desistiram da exploração da atividade «mantenham o registo e não cancelem a atividade».

Mariana Gouveia de Oliveira assinala que «o imposto é bastante mais pesado» no caso da segunda mais-valia, na medida em que, se a primeira mais-valia é considerada em apenas 50% do seu valor, na segunda é tida em conta a quase totalidade do valor (95%) porque se lhe aplicam as regras da categoria B e não as da G, respeitante às mais-valias e outros incrementos patrimoniais.

A recente alteração ao regime de tributação da atividade de alojamento local, introduzida pela Lei do Orçamento do Estado para 2017, dá aos sujeitos passivos singulares que auferem rendimentos provenientes desta atividade a possibilidade de optarem pela tributação segundo as regras da categoria F (rendimentos prediais). E, ainda que a sujeição à taxa autónoma de 28% sobre os rendimentos obtidos nesta atividade, de acordo com as regras da categoria F, possa não ser tão atrativa quanto as regras da categoria B (em que, no âmbito do regime simplificado, só são tributados 35% dos rendimentos obtidos na exploração de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento), essa opção poderá proteger os proprietários de uma tributação tão pesada em sede de mais-valias. Note-se, contudo, que esta questão não é consensual e tem suscitado diversas interpretações por parte de fiscalistas e especialistas na matéria.