Alteração à Lei dos Solos aprovada no Parlamento

Na sequência da discussão e votação parlamentar, foi recuperado um dos critérios, antes exigidos, para a reclassificação para solo urbano, concretamente, a demonstração da viabilidade económico-financeira da proposta, incluindo a identificação dos sujeitos responsáveis pelo financiamento, a demonstração das fontes de financiamento contratualizadas e de investimento público. Volta também a exigir-se a demonstração do impacto da carga urbanística proposta no sistema de infraestruturas existente e a previsão dos encargos necessários ao seu reforço, à execução de novas infraestruturas e à respetiva manutenção.

Porém, estes requisitos não se aplicam nos casos de reclassificação para solo urbano que se destine à instalação de atividades de natureza industrial, de armazenagem ou logística e aos respetivos serviços de apoio, ou a portos secos, bem como à habitação destinada ao alojamento de trabalhadores agrícolas. E, nestes casos, também não se aplica o critério geral segundo o qual a reclassificação para solo urbano deve contribuir, de forma inequívoca, para a consolidação das áreas urbanas e desenvolvimento sustentável do território, obrigando à fixação, na deliberação de reclassificação, dos encargos das operações urbanísticas, do respetivo prazo de execução e das condições de redistribuição de benefícios e encargos, considerando todos os custos urbanísticos envolvidos.

Por outro lado, foi reduzido de cinco para quatro anos o prazo para concretizar as obras de urbanização no solo reclassificado. Este prazo pode ser prorrogado, uma só vez, pelo período de um ano, por razões excecionais devidamente fundamentadas, e desde que as operações urbanísticas já tenham sido iniciadas.

Quanto ao regime especial de reclassificação para solo urbano com finalidade habitacional e usos complementares, é eliminada a referência à finalidade «conexa à finalidade habitacional», é recuperado o requisito da «contiguidade com o solo urbano», é substituído o critério de ‘valor moderado’ por arrendamento acessível ou Habitação a Custos Controlados, e deixa de se exigir que existam ou sejam garantidos os equipamentos de utilização coletiva necessários e os espaços verdes adequados para cobrir as necessidades decorrentes dos novos usos. Além disso, definem-se os ‘usos complementares’ como «todas as funcionalidades em relação de dependência ou de complementaridade com a finalidade de habitação, não podendo ser com ela conflituantes».

Este regime especial de reclassificação deixa de poder abranger «áreas estratégicas de infiltração e de proteção e recarga de aquíferos, áreas de elevado risco de erosão hídrica do solo e áreas de instabilidade de vertentes».

A reclassificação para solo urbano com finalidade habitacional em que a propriedade não seja exclusivamente pública passa a depender de parecer não vinculativo da comissão de coordenação e desenvolvimento regional (CCDR), devendo ser convocada uma conferência procedimental previamente à emissão do parecer, o qual deve ser proferido no prazo de 20 dias, sob pena de deferimento tácito. Se a propriedade for exclusivamente pública, é dispensada a demonstração da viabilidade económico-financeira e do impacto da carga urbanística proposta no sistema de infraestruturas existente.

Quanto ao regime simplificado de alteração de planos territoriais, além da substituição do conceito de ‘habitação de valor moderado’ por arrendamento acessível ou Habitação a Custos Controlados, passa a prever-se que, quando não ocorram em solo de propriedade exclusivamente pública, as alterações «dependem de parecer não vinculativo da comissão de coordenação e desenvolvimento regional, quanto à conformidade com as disposições legais e regulamentares vigentes e à compatibilidade ou conformidade com os programas e os planos territoriais eficazes, devendo convocar uma conferência procedimental previamente à emissão de parecer, o qual deve ser proferido no prazo de 20 dias a contar da data do envio da proposta, sob pena de deferimento tácito». Esta conferência procedimental é realizada com todos os órgãos, serviços e pessoas coletivas públicas relevantes em função da matéria, que expressam a sua posição, a qual fica registada em ata.

No que respeita à suspensão das normas relativas às áreas urbanizáveis ou de urbanização programada em virtude do incumprimento da obrigação de inclusão das regras de classificação e qualificação do solo nos planos até 31 de dezembro de 2024, para além das exceções anteriormente previstas, tal suspensão deixa também de se aplicar às áreas urbanizáveis ou de urbanização programada cujos parâmetros urbanísticos já tenham sido definidos pelo órgão autárquico competente através da aprovação de Pedido de Informação Prévia ou projeto de arquitetura.

Por outro lado, a suspensão das normas não impede a realização das operações urbanísticas cuja finalidade se enquadre não apenas, como até aqui, no regime especial de reclassificação para solo urbano com finalidade habitacional e usos complementares, mas também no âmbito do procedimento simplificado de reclassificação do solo rústico para urbano com a categoria de espaço de atividades económicas, isto é, quando o solo se destine à instalação de atividades industriais, de armazenagem ou logística e serviços de apoio, ou a portos secos, casos em que se aplicam os procedimentos de reclassificação do solo para aquelas finalidades.

A suspensão, que deixa de ser automática, não pode ser decretada caso o município demonstre, fundamentadamente, que a conclusão do processo de revisão dos planos territoriais se encontra em fase de conclusão, ou o atraso tenha ocorrido por motivos que não lhe sejam imputáveis. Nesse caso, a CCDR fixa a duração do levantamento da suspensão tendo em consideração o tempo previsivelmente necessário para a conclusão do processo de revisão dos planos.

O diploma retroage a 31 de dezembro de 2024 e vigora durante quatro anos. A prorrogação do regime é precedida da apresentação pelo Governo, e discussão na Assembleia da República, de um relatório de avaliação da aplicação do diploma, que fundamente a decisão.

Aguarda-se, agora, a promulgação do diploma pelo Presidente da República e a sua posterior publicação em Diário da República.