Alterações à lei do arrendamento só serão votadas em setembro

A Proposta de Lei n.º 129/XIII, apresentada pelo Governo, propõe um conjunto de medidas «destinadas a corrigir situações de desequilíbrio na posição dos arrendatários e dos senhorios, a reforçar a segurança e estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade».

Entre as alterações propostas pelo Governo, destaca-se a alteração ao regime transitório previsto no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei 6/20116, de 27 de fevereiro, para os chamados contratos antigos ou vinculísticos, isto é, os contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU (18-11-1990) e contratos não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro (05-10-1995). A alteração prende-se, concretamente, com as normas de proteção relativas aos arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%.

Nos termos previstos na proposta, em caso de transição do contrato para o NRAU, quando o arrendatário residir há mais de 25 anos no locado e tiver, à data da transição do contrato, idade igual ou superior a 65 anos de idade ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%, o senhorio apenas pode opor-se à renovação do contrato com fundamento na necessidade de habitação do locado pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1º grau. Por outro lado, renovando-se o contrato, o senhorio pode proceder à atualização extraordinária da renda até ao limite máximo anual correspondente a 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do locado. Esta atualização extraordinária não pode, porém, ultrapassar anualmente 20% do valor da diferença entre 1/15 do VPT do locado e a renda anterior à atualização. No caso de ter lugar esta atualização extraordinária da renda - assim como nos casos em que terminar o período transitório de proteção de 10 anos aplicável aos arrendatários que, além da questão da idade ou deficiência, tenham um RABC inferior a cinco RMNA - o arrendatário terá «direito a subsídio de renda, nos termos de diploma próprio, sem prejuízo do acesso às demais modalidades de apoio habitacional aplicáveis», prevê o diploma. 

A proposta contém ainda uma norma transitória aplicável aos contratos de arrendamento habitacionais celebrados na vigência do RAU (após 18-11-1990) e aos contratos para fins não habitacionais celebrados na vigência do Decreto-Lei n.º 257/95 (após 05-10-1995), nos termos da qual se o arrendatário, à data de entrada em vigor da nova lei, residir há mais de 25 anos no locado e tiver idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%, o senhorio também só poderá denunciar ou opor-se à renovação do contrato com fundamento na necessidade de habitação do locado pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1º grau, havendo lugar, nesses casos, à atualização ordinária da renda nos termos gerais.

A proposta prevê também alterações ao Código Civil, aumentando o prazo de pré-aviso para a denúncia do contrato de arrendamento de duração indeterminada pelo senhorio, sem motivo justificativo, que só poderá ocorrer mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que o senhorio pretenda a cessação (o prazo previsto atualmente é de dois anos de antecedência). Neste caso, a denúncia deverá ser confirmada, sob pena de ineficácia, por comunicação com a antecedência máxima de 15 meses e mínima de um ano relativamente à data da sua efetivação.

Acresce que, quando o motivo da denúncia seja a demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, a proposta acrescenta mais um requisito para poder ser invocado este fundamento de denúncia, exigindo que as obras «não originem a existência de local com características equivalentes às do locado».

Em caso de mora do arrendatário no pagamento da renda, a proposta prevê que o senhorio tem o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 20% do que for devido (atualmente, o valor da indemnização é de 50% das rendas em dívida), salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento. Nesta situação, a lei prevê que o direito à indemnização ou à resolução do contrato cessa se o arrendatário fizer cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu começo. Porém, estipula a proposta, caso exista fiança e o arrendatário não fizer cessar a mora naquele prazo de 8 dias, o senhorio deverá nos 30 dias seguintes notificar o fiador da mora e das quantias em dívida e só poderá exigir do fiador a satisfação dos seus direitos de crédito após efetuar esta notificação.

O diploma mantém a obrigatoriedade de redução a escrito do contrato de arrendamento. Contudo, na falta de celebração de contrato escrito não imputável ao arrendatário e caso seja demonstrada a utilização do locado pelo arrendatário e o pagamento mensal da renda ao senhorio, pelo período mínimo de um ano, o contrato considera-se celebrado por duração indeterminada.   

Além do Código Civil e do NRAU, a proposta de lei do governo prevê também alterações ao Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto), ao Regime do Subsídio de Renda a atribuir aos arrendatários com contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da vigência do RAU e que se encontrem em processo de atualização de renda (Decreto-Lei n.º 156/2015, de 10 de agosto) e ao Regime dos Contratos de Crédito relativos a Imóveis destinados à Habitação (Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho).

Todas estas alterações só serão votadas no mês de setembro, no início da próxima sessão legislativa.