Alterações ao NRAU reforçam a proteção dos arrendatários idosos ou com deficiência

Nos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), ou seja, anteriores a 18 de novembro de 1990, a transição do contrato para o NRAU fica sujeita a acordo entre as partes, não só, como até aqui, quando o arrendatário invoque e comprove que tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, mas também, o que é novidade, nos casos em que resida há mais de cinco anos no locado cônjuge, unido de facto ou parente do arrendatário no primeiro grau da linha reta, que tenha idade igual ou superior a 65 anos ou grau de incapacidade igual ou superior a 60% e desde que o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do agregado familiar seja inferior a cinco Retribuições Mínimas Nacionais Anuais (RMNA), ou seja, a 42 mil euros, em 2019.

Ainda neste âmbito (contratos habitacionais anteriores ao RAU), em caso de transição do contrato para o NRAU sem que o arrendatário tenha exercido os direitos decorrentes da idade, grau de incapacidade ou RABC inferior a cinco RMNA, se o arrendatário residir há mais de 15 anos no locado e o demostrar mediante atestado emitido pela junta de freguesia da sua área de residência, e tiver, à data da transição do contrato, idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, o senhorio apenas pode opor-se à renovação do contrato com fundamento em demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado. Na renovação do contrato, o senhorio poderá proceder à atualização extraordinária da renda, não podendo esta atualização ultrapassar anualmente 20% do valor da diferença entre 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do locado e da renda anterior à atualização extraordinária. Note-se que, esta alteração só produz efeitos no dia seguinte à data da cessação da vigência da Lei n.º 30/2018, de 16 de julho, que estabelece o regime extraordinário e transitório para proteção de pessoas idosas ou com deficiência que sejam arrendatárias e residam no mesmo locado há́ mais de 15 anos, ou seja, apenas produzirá efeitos a partir do dia 1 de abril de 2019.

Por outro lado, no âmbito do processo de transição do contrato para o NRAU e atualização da renda, em que o valor atualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do VPT do locado, o arrendatário passa a ter legitimidade para requerer a reavaliação do locado, nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis.

Ainda com referência aos contratos habitacionais anteriores a 18 de novembro de 1990, a posição do arrendatário passa também a transmitir-se, em caso de morte, a filho ou enteado que com ele convivesse há mais de cinco anos, com idade igual ou superior a 65 anos e desde que o RABC do agregado seja inferior a cinco RMNA.

Já quanto aos contratos para fins habitacionais de duração limitada celebrados na vigência do RAU (isto é, posteriores a 18 de novembro de 1990), cujo arrendatário à data de entrada em vigor desta revisão (13 de fevereiro de 2019) resida há mais de 20 anos no locado e tenha idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, o senhorio apenas pode opor-se à renovação ou proceder à denúncia do contrato em caso de demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, havendo lugar à atualização ordinária da renda nos termos gerais, ou seja, de acordo com os coeficientes de atualização das rendas publicados anualmente.

Note-se também que as comunicações do senhorio de oposição à renovação do contrato de arrendamento enviadas durante a vigência da mencionada Lei n.º 30/2018, de 16 de julho, aos arrendatários por ela abrangidos, que não tenham como fundamento a necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, não produzem quaisquer efeitos.

Arrendatários poderão fazer valer os seus direitos através do novo serviço de injunção

A nova lei cria o Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA), com competência em todo o território nacional, destinado a assegurar a tramitação da Injunção em Matéria de Arrendamento (IMA). A IMA é um meio processual que se destina a efetivar determinados direitos do arrendatário, tais como o pagamento de quantia certa do valor da compensação em dívida por execução de obras em substituição do senhorio.

O arrendatário poderá também lançar mão da IMA para fazer cessar atividades causadoras de risco para a sua saúde, para corrigir deficiências do locado causadoras de risco grave para a saúde ou para a segurança de pessoas ou bens e para corrigir outras situações que impeçam a fruição do locado, o acesso ao mesmo ou a serviços essenciais. Nestes casos, que consubstanciam comportamentos de assédio no arrendamento, se a injunção for decretada o arrendatário poderá exigir ao senhorio o pagamento de uma sanção pecuniária por cada dia de incumprimento a partir dessa data, no valor de 50 euros, a qual poderá ser deduzida pelo arrendatário no pagamento das rendas mensais vincendas até que o cumprimento da injunção seja demonstrado pelo senhorio ao arrendatário. A sanção pecuniária é elevada em 50%, passando para 75 euros, quando o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%.

O regime procedimental da IMA será aprovado pelo Governo, através de decreto-lei, no prazo de 180 dias a contar da entrada em vigor desta revisão, ou seja, até meados de agosto.

A nova lei determina ainda que o contrato de arrendamento, quando acompanhado da comunicação ao senhorio do valor em dívida correspondente à compensação pela execução de obras pelo arrendatário em substituição do senhorio, prevista no Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados, passa a constituir título executivo para a execução para pagamento de quantia certa.

Todas estas alterações ao NRAU entraram em vigor no dia 13 de fevereiro.