Arrendamento e alojamento local estiveram em debate em mais um Seminário IMOjuris

Decorreu no dia 7 de dezembro a 2ª sessão do Seminário IMOjuris, subordinado ao tema ‘Mercado do Arrendamento – Perspetivas para 2017’. A sessão foi conduzida pelos advogados Jorge Salvador Gonçalves e Ana Ferreira da Costa, da Garrigues Portugal, e teve a participação especial do Professor Menezes Leitão, presidente da ALP.

Tal como na primeira sessão, estiveram em análise os projetos de alteração ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e ao Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados, apresentados, sucessivamente, pelo Partido Socialista (PS), Partido Comunista Português (PCP) e Bloco de Esquerda (BE).

No que respeita ao “regime de classificação e de proteção de estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural”, constante do Projeto de Lei do PS, o Professor Menezes Leitão considerou que esta medida, a ser aprovada, “é inconstitucional na medida em que atribui a competência para esta classificação às Câmaras Municipais, em função de critérios a definir em regulamento municipal, sendo certo que o órgão competente para legislar sobre matéria de arrendamento é o Parlamento”. O presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) considerou mesmo que “a classificação e consequente proteção das lojas históricas, nos termos da proposta apresentada pelo PS, consubstancia uma verdadeira expropriação” realizada através de regulamento municipal.

Em debate esteve também o alargamento de cinco para dez anos do período transitório de proteção, quer no arrendamento habitacional quer no arrendamento não habitacional, previsto nos três projetos de Lei.

Menezes Leitão considera prejudicial para o mercado de arrendamento este “novo congelamento das rendas”, a que se poderá juntar a possível extinção do Balcão Nacional de Arrendamento, medida que não consta dos projetos mas que tem vindo a ser discutida.

Nova tributação do alojamento local

Outro tema debatido foi a nova tributação do alojamento local, assunto que despertou muito interesse nos participantes que encheram o auditório da Garrigues Portugal.

Recorde-se que, de acordo com a Lei do Orçamento do Estado para 2017, recentemente aprovada, o coeficiente para a determinação do rendimento tributável dos sujeitos passivos abrangidos pelo regime simplificado de IRC, relativamente à exploração de estabelecimentos de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento, passa de 0,04 para 0,35. Em sede de IRS, o coeficiente do regime simplificado passa de 0,15 para 0,35 e, além disso, passa a aplicar-se ao alojamento local o mesmo regime tributário a que está sujeito o arrendamento 'tradicional', concretamente, uma taxa autónoma de 28% sobre os rendimentos obtidos nesta atividade, a menos que o sujeito passivo opte pelo englobamento. Esta alteração traduz-se num agravamento face ao regime atualmente em vigor, nos termos do qual o sujeito passivo abrangido pelo regime simplificado de IRS só é tributado sobre 15% do rendimento resultante da atividade de alojamento local, na modalidade de moradia ou apartamento.

Ana Ferreira da Costa, associada sénior na área de Direito Imobiliário e Urbanismo da Garrigues Portugal, salientou que o alojamento local e o arrendamento constituem mercados que “funcionam com dinâmicas muito diferentes” e, nessa medida, “não são figuras que concorram uma com a outra ou que entrem em conflito direto”.

A advogada referiu ainda que, “apesar da dinâmica crescente do alojamento local, com 34 mil alojamento registados, o setor ainda tem pouca expressão quando comparado com o arrendamento tradicional, com 900 mil contratos comunicados junto das Finanças”.

No debate foi também comentado o recente Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 20 de outubro de 2016, que foi tornado público no próprio dia do Seminário. O Tribunal considerou que “destinando-se a fração autónoma, segundo o título constitutivo, a habitação, não lhe pode ser dado outro destino (alojamento mobilado para turistas) sendo para tanto irrelevante o licenciamento do local para a atividade comercial”. Significa isto que, se a fração, nos termos do título constitutivo da propriedade horizontal, se destina a habitação, não pode a mesma ser afeta a alojamento local sem que haja alteração do referido título constitutivo, o que implica a autorização de todos os condóminos.

Menezes Leitão referiu que esta decisão “não é definitiva e não faz jurisprudência”, sendo que ainda há poucos meses “foi proferida uma decisão em sentido contrário pelo Tribunal da Relação do Porto”.