Conheça as principais alterações ao arrendamento urbano aprovadas no parlamento

Foram aprovados na reunião plenária do dia 7 de abril os projetos de lei do PS e do PCP que introduzem diversas alterações ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), ao Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA) e ao Código Civil.

Na sequência da discussão na especialidade, foi aprovado em plenário o texto final apresentado pela Comissão de Ambiente, Ordenamento do Território, Descentralização, Poder Local e Habitação relativo aos Projetos de Lei do PS e do PCP que introduzem diversas alterações ao NRAU, RJOPA e Código Civil.

Da votação final resultou a aprovação do projeto do PS que cria o há muito anunciado «Regime de reconhecimento e proteção de estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social local».

Os critérios gerais de reconhecimento destes estabelecimentos baseiam-se na sua atividade e no seu património material e imaterial. Quanto ao primeiro critério, exige-se o exercício da atividade suscetível de reconhecimento há pelo menos 25 anos. São também fatores a ponderar «o significado para a história local» do estabelecimento, «o seu objeto identitário, assente na manutenção de uma função histórica, cultural ou social», ou o «facto de serem os últimos do seu ramo de negócio (…) ou de manterem oficinas de manufatura dos seus produtos».

Quanto ao património material é valorizado, nomeadamente, «o património artístico, evidenciado na presença de (…) elementos patrimoniais originais e de interesse singular», como a «arquitetura», «elementos decorativos e mobiliário» ou «obras de arte», assim como o «acervo, decorrente da posse de bens materiais e documentos considerados essenciais para a atividade da entidade e que integrem o seu espólio».

Já no que se refere ao património imaterial do estabelecimento ou entidade, é ponderada, designadamente, «a sua existência como referência local, decorrente da presença continuada como referência viva na cultura local e nos hábitos rituais do público» ou a «necessidade de divulgação, garantindo o conhecimento do património imaterial pelos residentes e visitantes do tecido edificado em que se inserem».

Através de regulamento municipal, a aprovar pela respetiva assembleia municipal, os municípios poderão densificar estes critérios gerais de reconhecimento, assim como definir critérios especiais «que tenham em conta as especificidades locais» e estabelecer «critérios mínimos para o reconhecimento ou a majoração de critérios que consideram mais relevantes para a realidade local do município».

O reconhecimento dos estabelecimentos ou entidades será da competência da câmara municipal, ouvida a junta de freguesia em que os mesmos estejam localizados. O pedido de reconhecimento pode ser apresentado pelo titular do estabelecimento, por órgão da respetiva freguesia ou por associação de defesa do património cultural. A decisão é precedida de um período de 20 dias de consulta pública e o reconhecimento é válido por um período mínimo de 4 anos, automaticamente renovável.

Por outro lado, os proprietários dos imóveis em que estejam instalados estes estabelecimentos ou entidades reconhecidos, «podem aceder a benefícios ou isenções fiscais a conceder pelos municípios, nos termos da legislação em vigor», e os respetivos arrendatários, bem como os municípios, «gozam de direito de preferência nas transmissões onerosas de imóveis ou partes de imóveis nos quais se encontrem instalados», pode ler-se no diploma.

De realçar ainda que os arrendatários de imóveis reconhecidos não poderão ser submetidos ao NRAU pelo prazo de 5 anos a contar da data de entrada em vigor do diploma agora aprovado, salvo acordo com o senhorio. Relativamente aos arrendatários instalados em imóveis reconhecidos e cujos contratos já tenham transitado para o NRAU, o diploma determina que «não podem os senhorios opor-se à renovação do novo contrato celebrado à luz do NRAU, por um período adicional de cinco anos».    

A existência no locado de um estabelecimento ou entidade reconhecido como de interesse histórico e cultural ou social local passou, por outro lado, a ser também uma das circunstâncias invocáveis pelo arrendatário na resposta ao senhorio no âmbito do processo de atualização da renda e de transição de contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei 257/95 para o NRAU, e que poderá permitir ao arrendatário beneficiar do período transitório de proteção face a essa iniciativa do senhorio. Acresce que o diploma prevê, além disso, o alargamento do referido período transitório de proteção (atualmente de 5 anos) para 10 anos.  Findo o período de 10 anos, o senhorio poderá promover novamente o processo de transição do contrato para o NRAU, sendo que, no silêncio ou na falta de acordo das partes, o contrato considerar-se-á celebrado com prazo certo pelo período de 5 anos (mais dois que o atual prazo de 3 anos previsto na Lei). Durante esse prazo, e na falta de acordo, o senhorio não pode fixar uma renda superior a 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do locado, com aplicação dos coeficientes de atualização anual respetivos.

Por último, é afastada a possibilidade de denúncia do contrato pelo senhorio para realização de obra de remodelação ou restauro profundos, sempre que se esteja perante um estabelecimento ou entidade reconhecido pelo município como de interesse histórico e cultural ou social local. E caso se pretenda demolir um estabelecimento assim reconhecido, a demolição só pode ser permitida em situações especificamente definidas, nomeadamente, nos casos de existência de ruína, em que não se mostre «viável nem razoável, por qualquer outra forma, a salvaguarda ou o deslocamento do estabelecimento», e só quando «a situação de ruína não seja causada pelo incumprimento do dever de conservação que seja exigível ao proprietário». Caso a situação de ruína resulte «de ação ou omissão culposa por parte do proprietário, o valor da indemnização é de dez anos de renda», tendo por referência o valor anual correspondente a 1/15 do VPT do imóvel.

Período transitório de atualização das rendas antigas dos arrendamentos habitacionais vai ser prolongado

Conforme já AQUI demos conta, foi também aprovada a proposta do PCP que determina o prolongamento do período transitório de atualização das rendas antigas (contratos de arrendamento habitacional anteriores a 1990) para os inquilinos que, independentemente da idade ou grau de deficiência, demonstrem ter carências financeiras.

O texto final do diploma, aprovado em plenário, aumenta de cinco para oito anos o período transitório de proteção para todos os arrendatários cujo rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar seja inferior a 5 retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), ou seja, o equivalente a 38.990 euros anuais. Findo o período transitório de oito anos, o senhorio poderá promover novamente a transição do contrato para o NRAU e, em caso de silêncio ou falta de acordo das partes quanto ao tipo e duração do contrato, este considerar-se-á celebrado com prazo certo pelo período de cinco anos, mais três que o atual prazo de dois anos previsto na Lei.

Já os arrendatários cujos rendimentos não ultrapassem aquela fasquia e que, além disso, tenham idade igual ou superior a 65 anos, ou deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, serão ainda mais protegidos pois passam a beneficiar de um período transitório de proteção de dez anos, mais cinco que o período atualmente previsto na Lei.

Por outro lado, com a proposta agora aprovada são introduzidos dois novos escalões no âmbito da atualização da renda durante o período transitório, passando o valor da renda a ter os limites de 25%, 17%, 15%, 13% ou 10% do RABC do agregado familiar do inquilino, consoante o rendimento mensal do agregado seja, respetivamente, igual ou superior a € 1.500,00, entre € 1.000,00 e € 1.500,00, entre € 750,00 e € 1.000,00, entre € 500,00 e € 750,00, ou inferior a € 500,00. Recorde-se que, no regime atual, só existem três escalões, correspondentes a 25%, 17% e 10% do RABC do agregado.

Resolução do contrato por falta de pagamento da renda só é possível com atraso de três meses

De acordo com o texto final aprovado, o senhorio só poderá resolver o contrato por falta de pagamento da renda devida, em caso de mora igual ou superior a três meses, o que significa um aumento de um mês relativamente ao regime atual que exige apenas mora de dois meses no pagamento da renda.

Por outro lado, fundando-se a resolução do contrato pelo senhorio na oposição do arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, o inquilino passa a ter o prazo de 60 dias para cessar essa oposição, e assim evitar a cessação do contrato, o dobro do prazo que atualmente dispõe para o efeito, que é de apenas um mês

Foi também alterada a regra segundo a qual, nos contratos de arrendamento para habitação com prazo certo, findo o prazo convencionado, e no silêncio das partes, o contrato renova-se pelo período de dois anos, passando a considerar-se que a renovação vale por um período de cinco anos.

Inquilinos mais protegidos em caso de obras

Foram também introduzidas diversas alterações ao Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA).

Por um lado, a Lei clarifica melhor o conceito de obras de remodelação ou restauro profundos cuja realização é suscetível de motivar a denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio, considerando como tal as obras de reconstrução, e as obras de alteração ou ampliação, tal como são definidas no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE). Em concreto: obras de reconstrução «são as obras de construção subsequentes à demolição, total ou parcial, de uma edificação existente, das quais resulte a reconstituição da estrutura das fachadas»; obras de alteração, «as obras de que resulte a modificação das características físicas de uma edificação existente, ou sua fração, designadamente a respetiva estrutura resistente, o número de fogos ou divisões interiores, ou a natureza e cor dos materiais de revestimento exterior, sem aumento da área total de construção, da área de implantação ou da altura da fachada»; e obras de ampliação, aquelas «de que resulte o aumento da área de implantação, da área total de construção, da altura da fachada ou do volume de uma edificação existente».

No caso das obras de alteração ou ampliação, para que as intervenções urbanísticas sejam consideradas obras de remodelação ou restauro profundos, é ainda necessário que o custo da obra, incluindo o IVA, corresponda, pelo menos, a 25% do VPT do locado intervencionado, ou se este valor não disser exclusivamente respeito ao locado, 25% do valor proporcionalmente calculado. Por outro lado, é necessário que das obras resulte um «nível bom ou superior no estado de conservação do locado». Para instruir o requerimento de controlo prévio urbanístico relativo a estas obras passa a ser necessário indicar, para além dos demais elementos previstos na lei, o orçamento total da intervenção a realizar, «incluindo estimativa do custo total da operação urbanística», e a caderneta predial para aferir o VPT do locado.

Ao arrendatário é dada a possibilidade de acompanhar todo o processo de licenciamento, podendo consultá-lo ou pedir a emissão de certidão do mesmo, devendo os órgãos camarários competentes assegurar o acesso ao processo no «prazo improrrogável de 10 dias».

De destacar também o aumento da indemnização ao arrendatário no caso de denúncia do contrato pelo senhorio para realização de obras. O valor indemnizatório é aumentado para dois anos de renda (atualmente é um ano) e nunca inferior a duas vezes um quinze avos do VPT do locado. Se a opção das partes for pelo realojamento, o período mínimo de realojamento a garantir pelo senhorio passa agora para três anos, mais um ano do que atualmente previsto. Se após o realojamento se verificar o óbito do arrendatário, o arrendamento não caduca como até aqui sucedia, aplicando-se a estes casos o regime geral de transmissão ao cônjuge, unido de facto, ascendentes e descendentes com residência no locado.

Após a confirmação da denúncia pelo senhorio, o arrendatário passa a ter mais tempo para desocupar o locado, dispondo para o efeito de um prazo de 60 dias, quando atualmente dispõe apenas do prazo de 15 dias. Por outro lado, a indemnização devida pelo senhorio deixa de ser integralmente satisfeita no momento da entrega do locado e passa a ser paga «50% após a confirmação da denúncia e o restante no ato da entrega do locado», sob pena de ineficácia da denúncia.  

Se, após a denúncia para obras ou demolição, o prédio voltar a ser arrendado, o inquilino que tiver desocupado o locado terá direito de preferência no arrendamento durante um período de dois anos a contar da cessação do contrato.  

O diploma agora aprovado aguarda a promulgação do Presidente da República, para posterior publicação no Diário da República.

​Tiago Cabral (Editor)