Conheça as principais medidas previstas na Proposta de LOE 2018 para o setor imobiliário

A Proposta de Lei do Orçamento do Estado para 2018 (LOE 2018) prevê alterações ao nível dos benefícios fiscais, nomeadamente para prédios urbanos objeto de reabilitação ou afetos a ‘lojas com história’, e concede ao Governo autorização para legislar sobre o programa de arrendamento acessível.

Apresentada no dia 13 de outubro, a Proposta de LOE 2018 prevê algumas alterações no que respeita aos incentivos fiscais para prédios urbanos ou frações autónomas concluídos há mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana (ARU), a saber:

- Isenção do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) por um período de três anos, a contar do ano da conclusão das obras de reabilitação, que poderá ser renovada por mais cinco anos, a requerimento do proprietário, no caso de imóveis afetos a arrendamento para habitação permanente ou a habitação própria e permanente. Note-se que, atualmente, a lei já prevê esta isenção de IMI, mas por um período superior (5 anos) e sem condicionar a renovação da isenção à referida afetação do imóvel. Por outro lado, deixa de estar prevista a isenção de IMI para prédios urbanos objeto de reabilitação urbanística, pelo período de três anos a contar da emissão da respetiva licença camarária;

- Isenção do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) na primeira transmissão, subsequente à intervenção de reabilitação, de imóvel a afetar a arrendamento para habitação permanente ou, quando localizado em área de reabilitação urbana, também a habitação própria e permanente. Face ao regime vigente, a novidade neste caso reside no facto de a isenção passar a abranger imóveis reabilitados destinados a arrendamento habitacional permanente.

Só poderão beneficiar destes incentivos os imóveis que sejam objeto de intervenções de «reabilitação de edifícios» promovidas nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana ou do Regime Excecional para a Reabilitação Urbana e que, em resultado dessa intervenção, aumentem o seu estado de conservação em dois níveis, atingindo no mínimo um ‘nível bom’, e cumpram os requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica aplicáveis aos edifícios. As taxas devidas pela avaliação do estado de conservação serão reduzidas a metade.

Lojas históricas vão ter benefícios fiscais

De acordo com a Proposta de LOE para 2018, passam a estar isentos de IMI os prédios ou parte de prédios afetos a ‘lojas com história’, reconhecidos pelo município como estabelecimentos de interesse histórico e cultural ou social local e que integrem o inventário nacional dos estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social local, nos termos previstos na Lei n.º 42/2017, de 14 de junho. A isenção, de caráter automático, opera mediante a simples comunicação do reconhecimento pelo município e integração no inventário, e inicia-se no ano em que se verifique esse reconhecimento e integração.

Por outro lado, e ao nível dos impostos sobre o rendimento, prevê-se que «na determinação do lucro tributável dos sujeitos passivos de IRC que exerçam a título principal uma atividade comercial, industrial ou agrícola, bem como na determinação dos rendimentos empresariais e profissionais não abrangidos pelo regime simplificado dos sujeitos passivos de IRS, são considerados em 110% do respetivo montante os gastos e perdas do período relativo a obras de conservação e manutenção dos prédios ou parte de prédios afetos a lojas com história». E os gastos, dedutíveis em sede de IRS, suportados nos dois anos anteriores ao início do arrendamento relativos a obras de conservação e manutenção, são também considerados em 110% quando respeitem a prédios ou parte de prédios afetos a lojas com história.

Alteração de afetação para arrendamento habitacional fica isenta de mais-valias

De acordo com a proposta, a restituição ao património particular de imóvel habitacional que seja afeto à obtenção de rendimentos da categoria F (rendimentos prediais) não fica sujeita à tributação de mais-valias em sede de IRS, mantendo-se o diferimento da tributação do ganho enquanto o imóvel mantiver aquela afetação.

A questão da tributação de mais-valias quando é alterada a afetação do imóvel foi bastante discutida a propósito da atividade de alojamento local. Se a proposta avançar, fica claro que não haverá tributação de mais-valias no caso de desafetação de um imóvel da atividade de alojamento local, desde que o imóvel seja afeto ao arrendamento habitacional.

Tributação conjunta do AIMI vai ter ligeiros ajustamentos

No que se refere ao Adicional ao IMI (AIMI), a Proposta de Lei prevê a introdução de alguns ajustamentos, no sentido de corrigir determinadas dificuldades de aplicação que foram sendo identificadas durante o primeiro ano de vigência do novo imposto.

Assim, a opção por parte dos sujeitos passivos casados ou em união de facto pela tributação conjunta do AIMI passa a ser válida até ao exercício da respetiva renúncia, o que significa que esta opção, depois de exercida, não terá de ser renovada todos os anos mediante comunicação à Autoridade Tributária.

Por outro lado, o Portal das Finanças passará a disponibilizar a informação relativa aos prédios averbados na matriz predial em nome dos sujeitos passivos e, quando a matriz não reflita a titularidade dos prédios que integram a comunhão de bens dos sujeitos passivos casados, deverão estes comunicar, até 15 de fevereiro, a identificação daqueles que são comuns.

Programa de arrendamento acessível

A Proposta de Lei prevê uma autorização legislativa no sentido de o Governo criar um benefício fiscal para os proprietários que adiram ao ‘Programa de Arrendamento Acessível’. O objetivo é que estes proprietários passem a beneficiar de isenção fiscal relativamente aos rendimentos prediais provenientes do arrendamento de imóveis ou frações no âmbito do referido programa.

O Governo fica também autorizado a criar um benefício fiscal para os proprietários que celebrem contratos de arrendamento habitacional de longa duração. O sentido da autorização é abandonar a taxa única de 28% e criar taxas liberatórias diferenciadas para estes proprietários. 

Esta autorização legislativa vigora por um período de 90 dias, ou seja, o Governo terá de legislar sobre esta matéria até ao final do primeiro trimestre de 2018.