Contratos de arrendamento podem ser suspensos para realização de obras

A Lei n.º 13/2019, publicada a 12 de fevereiro, altera, entre outros diplomas, o Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto.

Assim, as obras de alteração ou ampliação passam a ser consideradas de remodelação ou restauro profundos quando delas resultar, como até aqui, um nível bom ou superior no estado de conservação do locado e quando o custo da obra, incluindo o Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA), corresponda, pelo menos, a 25% do valor aplicável ao locado em função da sua localização e área bruta de construção, de acordo com o valor mediano das vendas por m² de alojamentos familiares, por concelho, divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística para o trimestre anterior. Note-se que, antes desta alteração, o custo da obra a realizar no locado, incluindo também o IVA, tinha de corresponder a pelo menos 25% do seu Valor Patrimonial Tributário (VPT) constante da matriz.

Quando haja lugar à suspensão da execução do contrato para remodelação ou restauro profundos, o senhorio fica obrigado a assegurar o realojamento do arrendatário, pelo período de decurso das obras, no mesmo concelho, em fogo em estado de conservação igual ou superior ao do locado primitivo e adequado às necessidades do agregado familiar do arrendatário, mantendo-se o valor da renda e encargos do contrato. Não obstante a manutenção da obrigação de pagamento da renda, o contrato de arrendamento suspende-se no momento da desocupação do locado pelo arrendatário.

A suspensão da execução do contrato é feita mediante comunicação do senhorio ao arrendatário, da qual conste a intenção de proceder a obras que obrigam à desocupação do locado por colocarem em causa as condições de habitabilidade, o local e as condições do realojamento fornecido, assim como a data de início e a duração previsível das obras. Recebida a comunicação, o arrendatário pode, no prazo de 30 dias, e em alternativa à suspensão, comunicar ao senhorio a denúncia do contrato, devendo, nesse caso, indicar o momento de produção de efeitos da denúncia, que deverá ocorrer antes da data de início das obras. Caso não haja denúncia, o senhorio comunica ao arrendatário a conclusão das obras, devendo o arrendatário reocupar o locado no prazo de três meses, salvo justo impedimento, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento.

Tratando-se de contrato de arrendamento para habitação celebrado antes da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), isto é, anterior a 18 de novembro de 1990, o arrendatário que tenha optado pela denúncia em detrimento da suspensão e tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, terá direito a uma indemnização no valor mínimo correspondente a dois anos de renda, não podendo este ser inferior a duas vezes o montante de 1/15 do VPT do locado.

Denúncia do contrato obriga ao realojamento do arrendatário

O senhorio pode denunciar o contrato em caso de demolição ou de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, desde que não resulte local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento.

A denúncia do contrato de arrendamento de duração indeterminada para realização de obra de remodelação ou restauro profundos passa a obrigar o senhorio, na falta de acordo, a garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a três anos. E só se o arrendatário não aceitar a proposta de realojamento, ou, tratando-se de arrendamento não habitacional, não for possível o realojamento, é que haverá lugar ao pagamento de uma indemnização, no valor mínimo correspondente a dois anos de renda, não podendo este ser inferior a duas vezes o montante de 1/15 do VPT do locado. Recorde-se que, à luz da lei anterior, na falta de acordo havia lugar ao pagamento da indemnização. O mesmo se aplica aos casos de denúncia para demolição, sendo que, quando esta resulte de plano de ordenamento do território aplicável, nomeadamente de plano de pormenor de reabilitação urbana, o proprietário pode pedir à entidade responsável pela execução do plano o ressarcimento dos custos suportados com o realojamento ou indemnização dos arrendatários.

Na comunicação ao arrendatário para efetivação da denúncia, com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação, deixa de ser um requisito de eficácia da denúncia o senhorio indicar as razões pelas quais a execução da obra obriga à desocupação do locado.

O diploma introduziu ainda um novo regime de execução de obras pelo arrendatário, em substituição do senhorio. Na lei anterior já estava previsto um conjunto de regras para esse efeito, incluindo a forma de compensar o arrendatário pela realização das obras. Acontece que, esse procedimento era só aplicável aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU. Esse regime especial transitório foi agora revogado e substituído por um novo regime de execução de obras pelo arrendatário em substituição do senhorio, de aplicação geral.

As novas regras entraram em vigor no dia 13 de fevereiro.