Contratos de compra e venda vão passar a ter de mencionar o meio de pagamento utilizado

Os notários e outras entidades com competência para lavrar ou autenticar contratos de compra e venda de imóveis, terão de fazer constar no contrato o meio de pagamento utilizado e o momento em que este ocorre. A Proposta do Governo está em discussão no Parlamento.

O Governo submeteu à apreciação da Assembleia da República, no dia 12 de abril, a Proposta de Lei n.º 71/XIII que aprova o Regime Jurídico do Registo Central do Beneficiário Efetivo (RCBE) e opera a transposição para a ordem jurídica interna do capítulo III da Diretiva (UE) n.º 2015/849, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 20 de maio de 2015, relativa à prevenção da utilização do sistema financeiro para efeitos de branqueamento de capitais ou de financiamento do terrorismo. 

A par da proposta de criação do RCBE, esta iniciativa legislativa altera também o Código do Registo Predial e o Código do Notariado, no que respeita às menções obrigatórias que devem constar dos instrumentos notariais, ou outros, destinados a titular factos sujeitos a registo predial, como é o caso nomeadamente dos contratos de compra e venda de bens imóveis.

Assim, na compra e venda de um imóvel, a entidade perante a qual o negócio é celebrado (conservatória, notário, advogado, câmara de comércio e indústria ou solicitador) passará a ter de mencionar obrigatoriamente no contrato, e «sempre que esteja em causa o pagamento de uma quantia», o «momento em que tal ocorre» e o «meio de pagamento utilizado».

De acordo com a Proposta apresentada, no caso de o pagamento ter lugar antes ou no momento da celebração do ato, deve ser consignado no contrato o respetivo meio de pagamento, a saber: a moeda utilizada se o pagamento for realizado em numerário; o número e a entidade sacada se o pagamento se efetivar através de cheque; ou, tratando-se de pagamento através da realização de uma transferência de fundos, «a identificação da conta do ordenante e da conta do beneficiário, mediante a menção dos respetivos números e prestadores de serviços de pagamento» ou, «quando o ordenante ou o beneficiário não realize a transferência por intermédio de uma conta de pagamento, mediante a menção do identificador único da transação ou do número do instrumento de pagamento utilizado e do respetivo emitente».

Tratando-se esta informação de uma menção obrigatória, os notários e outras entidades perante as quais estes negócios podem ser celebrados, poderão recusar-se a elaborar o contrato quando houver incumprimento das novas obrigações de declaração de meios de pagamento.

Transações imobiliárias e contratos de arrendamento sujeitos a comunicações semestrais

No âmbito do mesmo pacote legislativo, com medidas de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo, o Governo apresentou também à Assembleia da República a Proposta de Lei n.º 72/XIII, que transpõe a referida Diretiva (UE) n.º 2015/849 e executa o Regulamento (UE) n.º 2015/847. 

O diploma estabelece obrigações de comunicação reforçadas para as entidades, financeiras e não financeiras, que exerçam atividades imobiliárias, como mediação imobiliária, compra, venda, compra para revenda ou permuta de imóveis, arrendamento e promoção imobiliária.

Sobre cada transação imobiliária e contrato de arrendamento efetuados, estas entidades deverão comunicar, semestralmente, ao Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção I.P. (IMPIC) um conjunto de elementos, como a identificação «clara» dos intervenientes e do imóvel, o montante global do negócio e do valor de cada imóvel transacionado, a menção dos respetivos títulos representativos, a identificação «clara dos meios de pagamento utilizados, com indicação, sempre que aplicável, dos números das contas de pagamento utilizadas», e o «prazo de duração do contrato de arrendamento, quando aplicável».

No caso de arrendamento, o dever de comunicação apenas se aplica aos contratos em que o «montante de renda seja igual ou superior a € 2 500 mensais».

As entidades não financeiras que exerçam qualquer das referidas atividades imobiliárias deverão, ainda, comunicar ao IMPIC a data de início da sua atividade e o código de acesso à certidão permanente do registo comercial (ou a certidão em papel, caso não possuam a certidão permanente), no prazo máximo de 60 dias a contar daquela data.

O diploma prevê, ainda, que esta matéria será objeto de regulamentação pelo IMPIC, «designadamente quanto à forma e aos prazos das comunicações devidas».