Cooperação entre setor público e privado pode ser a chave para resolver a crise habitacional

O Código dos Contratos Públicos já foi modificado cerca de 28 vezes, com remendos sucessivos, mas sem grande sucesso, começou por referir Joana Brandão, sócia da PLMJ na área de Construção e Direito Público. Ainda assim, “não é justo dizer que nada tem sido feito pelo setor público no sentido de ouvir os privados”, começando desde logo pela matéria do licenciamento. Um dos problemas há muito identificados é a excessiva burocratização e demora dos procedimentos de licenciamento. Em muitos casos, “o licenciamento demora mais que a implementação do projeto”, sublinhou a advogada.

Ora, o Simplex Urbanístico visou seguir aquilo que já é um alinhamento a nível europeu. Na Europa há muito que se fazem projetos “com os técnicos envolvidos a assumirem a responsabilidade”, e agora com o Simplex os municípios “passam a ter um prazo curto para responderem, tornando os projetos mais ágeis”, prosseguiu.

Para Joana Brandão, as medidas especiais de contratação e os projetos de conceção/construção também contribuem para tornar os projetos mais ágeis, aliado aos incentivos que resultam do Orçamento do Estado, com medidas como o ‘Build-to-Rent’ e linhas de financiamento dirigidas a empreendimentos de rendas controladas ou de baixo custo. A isto acrescem modelos de avaliação e desenvolvimento mais inovadores que os atuais, “assentes no modular, na pré-construção, permitindo uma construção mais rápida”, referiu ainda.

A atividade de reabilitação urbana no município do Porto estende-se à zona oriental, a que se somam as políticas de arrendamento acessível no município. A este propósito, Raquel Maia, Administradora Executiva da Porto Vivo, SRU, sublinhou que “temos aproveitado, e isto é quase uma obrigação, os fundos do PRR”, concretamente “três mil e duzentos milhões de euros para habitação acessível até 2026, sendo que já temos 250 frações reabilitadas, incluindo duas ‘ilhas’”, o que representa um relevante investimento direto público.

Por outro lado, há ainda o programa de arrendamento acessível ‘Porto Sentido’, em que a Porto Vivo serve de intermediária para arrendar imóveis a um preço inferior ao praticado no mercado, atraindo investidores através de incentivos fiscais.

Luís Quinta, Diretor de Planeamento e Controlo de Gestão do Grupo Castro, também orador neste painel, começou por referir que “o setor privado tem por objetivo maximizar lucros, mas também tem responsabilidades sociais e de respeito pelo meio ambiente”. O responsável do Grupo Castro considera que a questão do “licenciamento talvez seja a mais problemática e, sendo ultrapassada, os projetos serão certamente mais bem-sucedidos”.

“Em Portugal há muitos desafios e oportunidades”, disse, por seu turno, João Sales, Diretor para a Europa da KEO. Mas há diferenças em relação ao que se passa lá fora, designadamente na Europa, em que “os projetos são de grande dimensão e há maior disponibilidade orçamental”. Por cá, além de “orçamentos mais limitados, existem ainda entraves ao nível dos processos de licenciamento”. Quanto à implementação do BIM, que será obrigatório a partir de 2030, João Sales considera que “podia ter havido mais coragem e antecipar essa obrigatoriedade”, tendo em conta que “há países em que o BIM já existe há mais de uma década”. Já ao nível da certificação energética e ambiental dos edifícios, o responsável da KEO considera que os avanços nesse âmbito “têm sido sobretudo impulsionados pelo setor privado, mas o setor público podia incrementar mais a esse nível”.

Raquel Maia adiantou, também, que a Porto Vivo acabou de “lançar um concurso de conceção/construção para habitação acessível”, que se espera ágil e desburocratizado. Quanto ao programa ‘Porto Sentido’, o mesmo já “trouxe 350 habitações para o mercado através do setor privado”. Já o ‘Build-to-Rent’ vai tentar “dar resposta às ansiedades do setor privado”, que se resumem, essencialmente, “à necessidade de estabilidade”. Os privados têm sobretudo “receio das eventuais alterações legislativas que eliminem os benefícios fiscais que atualmente existem” e em que baseiam a sua decisão de investimento.

Luís Quinta disse ainda que os projetos desenvolvidos pelo Grupo Castro procuram “adaptar o custo e o modelo à capacidade de endividamento das famílias”, devendo ser criados incentivos para que os privados consigam “ter o produto certo para a capacidade das famílias”. Já João Sales salientou que “a construção industrializada e modular é o futuro, mas também já o presente”, contribuindo para “agilizar e melhorar a qualidade da construção”.