Declaração relativa às dívidas de condomínio poderá tornar-se obrigatória nas transações de imóveis

Agentes do setor da justiça defendem a inclusão, nos contratos de compra e venda de frações autónomas, de uma declaração da administração do condomínio sobre a existência ou não de dívidas ao condomínio, assim como a criação de um modelo oficial de título executivo.

Estas são duas das propostas firmadas no Pacto para a Justiça, apresentado pelos agentes do sistema de justiça ao Presidente da República, no início deste ano. Juízes, advogados, magistrados do ministério público, solicitadores, agentes de execução e funcionários judiciais sublinham, no texto daquele documento, que a «matéria das dívidas de condomínio necessita de regulamentação urgente», no sentido de «passar a ser documento obrigatório na escritura de compra e venda uma declaração da administração de condomínio relativa às dívidas de condomínio existentes (de inexistência ou declaração do seu valor)». Aquela declaração, com carácter obrigatório, poderá, contudo, «ser substituída por uma declaração do próprio comprador a prescindir da apresentação do documento (e a aceitar a dívida que possa existir ao condomínio)».

O objetivo da proposta é conter o número de processos de execução com esta causa, que muitas vezes redundam «em execução hipotecária, causando grande pressão nos credores e devedores hipotecários», com o consequente «impacto direto na economia, na vida das famílias, na situação dos imóveis e do mercado imobiliário e até na saúde das instituições financeiras». Neste contexto, os agentes do setor judiciário recomendam, complementarmente, que seja regulada expressamente a responsabilidade pelas dívidas de condomínio, no sentido de clarificar os diversos tipos de responsabilidade, designadamente: a responsabilidade do proprietário ou comproprietários plenos; do alienante e adquirente, em caso de transmissão; e do titular de direito real ou pessoal de gozo sobre a fração, desde que se trate de direito sujeito a registo (usufrutuário; usuário; locatário em contrato de locação financeira, outros).

Recorde-se que, há cerca de dois anos, a DECO também propôs uma declaração obrigatória sobre dívidas ao condomínio na compra de casa.

Modelo oficial de título executivo em página de acesso público

Os agentes do setor recomendam também a alteração do título executivo de condomínio, com a «criação de um modelo oficial de documento executivo, a anexar ao livro de atas dos condomínios e dele fazendo parte, a disponibilizar gratuitamente em página de acesso público». O objetivo desta proposta passa por «conferir certeza ao título, permitir a sua avaliação e, em muitos casos, até a permitir a sua legibilidade». «O título continua a ser a ata, a que deve ser anexado este modelo gratuito que da mesma fará parte integrante», explicam, acrescentando que apenas aquela parte da ata da assembleia de condóminos constituirá título executivo. Este modelo impresso, assinado pelos condóminos presentes na reunião, deverá conter um conjunto de dados, a saber, «a data, identificação completa do condomínio, identificação das frações autónomas, o nome do devedor, a natureza ordinária ou extraordinária da despesa, o valor individualizado de quota comum ou despesa individualizada por fração, o prazo de pagamento, eventuais cláusulas penais aplicáveis ao incumprimento». Poderá servir de título à execução o original do documento ou uma sua cópia autenticada.

No mesmo contexto, propõe-se igualmente uma clarificação legal das dívidas passíveis de execução com base na ata de condomínio, concretamente, uma regulamentação expressa no sentido que «o título apenas pode ser constituído quanto a despesas, ordinárias ou extraordinárias, cujo vencimento seja posterior à data de reunião da assembleia de condóminos que as aprovou, não podendo, portanto, ser constituídos títulos executivos para formalizar obrigações já vencidas». Propõe-se ainda que «a regulamentação se refira apenas a dívidas comuns e não aos seus acessórios (despesas de cobrança e honorários)» e que as cláusulas penais possam ser executadas, desde que inscritas no título executivo, «mas sendo estabelecido um limite imperativo legal, que poderá ser o dobro da dívida não paga».

Por último, e face à «multiplicação de cobranças num mesmo processo contra diversos condóminos de um mesmo condomínio», o que origina «dificuldades muito sérias de tramitação», os agentes judiciários recomendam a «expressa proibição de coligação de executados para cobrança de dívidas que não se refiram à mesma fração e à mesma dívida».