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Deveres de identificação e diligência acrescidos nos negócios imobiliários

Fernanda Cerqueira | 27-09-2021
Entrou em vigor, a 5 de julho, o novo regulamento do Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC, I.P.), de prevenção e combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo no setor do imobiliário.
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O IMPIC, I.P. aprovou e fez publicar o Regulamento n.º 603/2021, de 2 de julho, que estabelece as condições de exercício e define os procedimentos, instrumentos, mecanismos e formalidades necessários a assegurar o cumprimento dos deveres de prevenção e combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo por parte das entidades que exerçam, em território nacional, atividades imobiliárias sujeitas à sua fiscalização, revogando o Regulamento n.º 276/2019, de 26 de março.

O novo regulamento mantém e, em alguns casos, reforça as medidas já existentes de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo, designadamente, no que se refere aos chamados ‘procedimentos gerais de identificação e diligência’.

As novas regras continuam a abranger todas as entidades que, independentemente da sua natureza financeira ou não financeira, exerçam as atividades de mediação imobiliária, de compra, venda, compra para revenda ou permuta de imóveis, de promoção imobiliária ou de arrendamento de bens imóveis.

Mantém-se a obrigatoriedade de estas entidades recolherem os elementos de identificação respeitantes aos seus clientes, a cada um dos intervenientes na transação imobiliária e, sendo o caso, aos respetivos representantes, quando estes estabeleçam relações de negócio ou efetuem transações ocasionais de montante igual ou superior a quinze mil euros, independentemente de a transação ser realizada através de uma única operação ou de várias operações aparentemente relacionadas entre si.

No âmbito destes deveres de identificação e diligência, o novo regulamento, em consonância com o previsto na Lei n.º 83/2017, de 18 de agosto - que estabelece medidas de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo -, acrescenta ainda as situações em que se suspeite que as operações, independentemente do seu valor e de qualquer exceção ou limiar, possam estar relacionadas com o branqueamento de capitais ou com o financiamento do terrorismo, ou existam dúvidas sobre a veracidade ou a adequação dos dados de identificação dos clientes previamente obtidos.

De resto, o novo regulamento mantém a obrigatoriedade de as entidades imobiliárias comunicarem ao IMPIC, I.P. a data de início de atividade, os elementos relativos a cada transação imobiliária em que intervenham, bem como os elementos relativos aos contratos de arrendamento cujo valor de renda mensal seja igual ou superior a dois mil e quinhentos euros. As comunicações obrigatórias efetuam-se exclusivamente por transmissão eletrónica de dados para o IMPIC, I. P., através dos formulários disponíveis no respetivo sítio na Internet (www.impic.pt).

A comunicação do início da atividade deve ser efetuada no prazo de 60 dias a contar da data em que aquele exercício for comunicado para efeitos fiscais. Já a comunicação de elementos de transações imobiliárias e contratos de arrendamento deve ser efetuada numa base trimestral, harmonizando-se o regulamento com o estatuído na Lei n.º 58/2020, de 31 de agosto, em vigor desde 1 de setembro de 2020, que alterou a periodicidade da comunicação de semestral para trimestral. Na prática, significa isto que as transações imobiliárias e contratos de arrendamento efetuados no primeiro, segundo e terceiro trimestres de cada ano devem ser comunicados, respetivamente, até 30 de junho, 30 de setembro e 31 de dezembro seguintes, e os efetuados no quarto trimestre, até 31 de março do ano seguinte.

Por fim, destaca-se o alargamento das entidades com atividades imobiliárias sujeitas ao dever de designar um Responsável pelo Cumprimento Normativo, isto é, um elemento da sua direção de topo ou equiparado incumbido de zelar pelo controlo do cumprimento do quadro normativo em matéria de prevenção e combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo. Assim, passam a estar sujeitas a esse dever todas as entidades com atividades imobiliárias em território nacional, independentemente da sua natureza jurídica, desde que o número de colaboradores nas áreas comercial ou administrativa seja superior a cinco.

Publicado no dia 2 de julho na 2ª Série do Diário da República, o novo regulamento entrou em vigor no primeiro dia útil seguinte ao da sua publicação, ou seja, a 5 de julho de 2021.