Execução de obras coercivas com novas regras a partir de 20 de junho

O Governo fez publicar, em Diário da República, o Decreto-Lei n.º 66/2019, de 21 de maio, que altera as regras aplicáveis à intimação para a execução de obras de manutenção, reabilitação ou demolição e sua execução coerciva, previstas no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e no Regime Jurídico da Reabilitação Urbana.

As alterações percorrem as diversas fases do procedimento, desde a notificação para a intimação de ato devido, até à tomada de posse para execução de obra coerciva, passando pela criação de mecanismos legais que permitam o ressarcimento de todas as despesas incorridas na execução de obras coercivas por uma autoridade administrativa.

As notificações que determinarem a execução das obras necessárias à correção de más condições de segurança ou de salubridade ou das obras de conservação necessárias à melhoria do arranjo estético, ou que ordenarem a demolição total ou parcial das construções que ameacem ruína ou ofereçam perigo para a saúde pública e para a segurança das pessoas, devem ser acompanhadas da indicação dos elementos instrutórios necessários para a execução daquelas obras, incluindo a indicação de medidas urgentes, quando sejam necessárias, bem como o prazo em que os mesmos devem ser submetidos.

As obras determinadas pela câmara municipal ficam sujeitas ao regime da comunicação prévia para garantir que correspondem, no seu âmbito e extensão, aos termos da intimação e às normas legais e regulamentares em vigor.

Quando o proprietário do imóvel não realiza as obras exigidas ou não cumpre o prazo para as concluir, ou quando não apresenta os elementos instrutórios no prazo fixado ou estes forem rejeitados, a câmara municipal pode tomar posse administrativa do imóvel para dar execução imediata às obras determinadas. As notificações dos atos que determinarem a vistoria prévia e a posse administrativa do imóvel, que até aqui eram efetuadas por carta registada com aviso de receção, passam a poder ser feitas através de edital, a afixar no imóvel, quando a notificação por via postal não for possível em virtude do desconhecimento da identidade ou do paradeiro do proprietário.

Para garantir o ressarcimento das despesas incorridas com a realização de obras coercivas, incluindo os custos com o realojamento dos inquilinos a que haja lugar, a câmara municipal pode, em alternativa à cobrança judicial da dívida em processo de execução fiscal, optar pelo arrendamento forçado do imóvel intervencionado. Na prática, a câmara municipal irá receber as rendas relativas a contrato previamente existente à intervenção que se mantenha em vigor ou, quando este não exista ou tenha cessado a sua vigência, as provenientes de novo contrato. Em caso de celebração de novo contrato de arrendamento, a renda a praticar não pode ser inferior a 80% do valor mediano das rendas por m² de novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares no município respetivo, de acordo com a última atualização divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística. O arrendamento nestas condições durará pelo «prazo estritamente necessário» para saldar a dívida, estabelece o diploma.

O proprietário interessado em retomar a posse do imóvel deverá manifestar por escrito essa intenção, com 120 dias de antecedência, devendo juntar à comunicação o comprovativo do pagamento integral da dívida caso esta não esteja ainda totalmente liquidada. Liquidada a totalidade da dívida, se o proprietário não retomar a posse no prazo de vinte dias a câmara municipal poderá continuar a disponibilizar o imóvel para arrendamento, sendo que, nesse caso, o valor das rendas será depositado em conta bancária aberta especificamente para o efeito (caso o proprietário não a tenha indicado), e a câmara municipal poderá ressarcir-se das despesas realizadas para fazer face aos encargos de gestão e manutenção do imóvel durante o período em que durar o arrendamento.

Obrigação de reabilitar pode ser imposta a edifícios com nível de conservação 3

Além das alterações ao RJUE, acabadas de referir, o Decreto-Lei n.º 66/2019 altera igualmente o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana.

Assim, a partir de 20 de junho, caso seja atribuído a um edifício ou fração um nível de conservação 1, 2 ou 3, a entidade gestora poderá impor ao respetivo proprietário a obrigação de o reabilitar. Note-se que, atualmente, esta obrigação só pode ser imposta quando seja atribuído ao edifício ou fração um nível de conservação de 1 ou 2.

Se o proprietário incumprir a obrigação de reabilitar, a entidade gestora pode tomar posse administrativa dos edifícios ou frações para dar execução imediata às obras, incluindo todos os seus atos preparatórios necessários, como sejam levantamentos, sondagens, realização de estudos ou projetos. Após a conclusão das obras pela câmara municipal, se o proprietário, no prazo de vinte dias, não proceder ao ressarcimento integral das despesas incorridas pela entidade gestora, ou, no mesmo prazo, não propuser outra forma alternativa de extinção da dívida, pode a entidade gestora optar, em alternativa à cobrança judicial da dívida, pelo arrendamento forçado, nos termos previstos no RJUE. Note-se que, no regime atualmente vigente, o proprietário tem um prazo mais longo, de quatro meses, para proceder ao ressarcimento integral das despesas incorridas pela entidade gestora ou, em alternativa, para dar de arrendamento o edifício ou fração por um prazo mínimo de cinco anos, afetando as rendas ao ressarcimento daquelas despesas.