Governo anuncia pacote de medidas em matéria de habitação

O programa “Mais Habitação” pretende «aumentar a oferta de imóveis que podem ser utilizados para fins de habitação», «simplificar os processos de licenciamento», «assegurar que há mais casas no mercado de arrendamento», «combater a especulação imobiliária» e, por fim, «apoiar as famílias, quer no contrato de arrendamento quer no crédito à habitação», referiu o primeiro-ministro, António Costa, na conferência de imprensa de apresentação do programa, após a reunião do Conselho de Ministros.

No primeiro eixo - aumentar a oferta de imóveis para habitação - prevê-se que imóveis que estejam licenciados para atividades de comércio ou serviços possam ser reconvertidos para habitação. Simultaneamente, o Estado irá disponibilizar terrenos ou edifícios para, em regime de contrato de desenvolvimento de habitações, poderem ser cedidos a cooperativas ou para o setor privado desenvolver habitações a custos acessíveis.

Licenciamento municipal mais simples

Quanto ao segundo eixo - simplificar os processos de licenciamento -, «os projetos de arquitetura e de especialidades deixam de estar sujeitos ao licenciamento municipal e a câmara emite a licença com base no termo de responsabilidade assinado pelos projetistas», medida que é acompanhada por um quadro sancionatório, «muito duro», a aplicar pela Ordem dos Engenheiros e pela Ordem dos Arquitetos a todos os projetistas que violem as legis artis  e as normas de construção, disse o primeiro-ministro. Além disso, os construtores e os promotores dos projetos passarão a ser solidariamente responsáveis com os projetistas por qualquer erro do projeto ou violação das normas legais em matéria de construção.

Por outro lado, prevê-se também uma penalização financeira para as entidades públicas que não respeitem os prazos previstos na lei para a emissão de um parecer ou para a tomada de decisão, passando a correr juros de mora em benefício do promotor quando os prazos se esgotem, verba que poderá ser utilizada para abater ao custo da taxa de licenciamento ou até, se o juro for superior, para abatimento em sede de IRS ou de IRC.

Arrendar para subarrendar

No terceiro eixo - aumentar o número de casas no mercado de arrendamento -, em primeiro lugar, «o Estado propõe-se arrendar todas as casas que estejam disponíveis dentro de preços normais pelo prazo de cinco anos, desde que lhe seja concedida a faculdade de subarrendar, correndo por conta do Estado o risco da cobrança da renda no caso do subarrendamento», explicou António Costa.

Em segundo lugar, introduz-se uma alteração para que, em todos os pedidos de despejo que dêem entrada no Balcão Nacional do Arrendamento, após três meses de incumprimento, o Estado se substitua ao inquilino no pagamento das rendas que se forem vencendo e, também, se substitua na posição do senhorio para cobrar as quantias em dívida (através de um regime específico de execução fiscal), ou verificar junto do inquilino se há alguma causa socialmente atendível que tenha justificado a interrupção do pagamento da renda, ou ainda proceder ao despejo caso não haja causa atendível.

Isenção de mais-valias para quem vende habitação ao Estado ou aos municípios

Pretende-se também aumentar a oferta pública de habitações para arrendamento acessível. Para o efeito, estabelece-se um princípio de isenção de tributação de mais-valias a quem venda ao Estado ou aos municípios qualquer tipo de habitação.

Ainda neste âmbito, o primeiro-ministro anunciou que vai ser criada uma linha de crédito de 150 milhões de euros para financiar a realização de obras coercivas por parte dos municípios, de forma a trazer para o mercado um conjunto de habitações que estão devolutas.

Proibidas novas licenças de Alojamento Local

É também criado um regime para incentivar o regresso ao mercado de habitação de frações habitacionais que estão atualmente dedicadas ao Alojamento Local (AL). Assim, as atuais licenças serão sujeitas a uma reavaliação periódica (de cinco em cinco anos), a partir de 2030, para ponderar se devem ou não ser mantidas.

Por outro lado, serão proibidas as emissões de novas licenças de AL, com exceção de licenças para alojamento rural numa faixa de concelhos do interior do país onde não há pressão urbanística.

Por fim, a todos os proprietários que tenham os seus imóveis em regime de AL e que os transfiram até ao final de 2024 para o regime de arrendamento habitacional, será concedida uma isenção total de tributação, em sede de IRS, até 2030, dos rendimentos prediais decorrentes do arrendamento.

Além disso, irá ser criada uma contribuição extraordinária sobre todos os imóveis que se mantenham em regime de AL, receita que será consignada ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU, I.P.) para financiar políticas de habitação.

Incentivos fiscais e arrendamento compulsivo de casas devolutas

Vão também ser reforçados os incentivos fiscais já existentes para promover o arrendamento acessível. Assim, quem colocar as casas nesse regime beneficiará de isenção total de IMI e de IMT, assim como de isenção total de IRS sobre os rendimentos prediais provenientes do arrendamento acessível, e ficará sujeito à taxa reduzida de 6% de IVA se realizar obras de construção ou reabilitação das habitações destinadas a arrendamento acessível.

Quanto aos imóveis devolutos, estabelece-se um regime de arrendamento compulsivo das casas que estejam devolutas, «cabendo ao Estado ou ao município pagar ao proprietário a renda que seja devida e cobrando a renda que resulta do subarrendamento a que procede».

Para além do arrendamento acessível, vão também ser melhorados os incentivos fiscais para todo o arrendamento. A taxa liberatória comum, que atualmente é de 28%, baixará para 25%. Se o contrato tiver uma duração entre 5 e 10 anos, a taxa reduzida de 23% passará para 15%. Já se o arrendamento for entre 10 e 20 anos, a taxa reduzida passará de 14% para 10%. E se o arrendamento tiver duração superior a 20 anos, a atual taxa reduzida de 10% passará para 5%.

O ministro das Finanças, Fernando Medina, também presente na conferência de imprensa, adiantou que os proprietários de imóveis com rendas antigas beneficiarão de uma isenção total de tributação dos rendimentos prediais, de isenção em sede de IMI e, também, de «um apoio de compensação pela renda não cobrada», em razão do que o regime legal lhes impõe.

O fim dos vistos gold

Quanto ao quarto eixo – combater a especulação imobiliária – destaca-se o anúncio feito pelo primeiro-ministro da «eliminação da concessão de novos vistos gold».

Quantos aos vistos gold já concedidos, caso se trate de investimentos exclusivamente imobiliários, só haverá lugar à sua renovação se forem para habitação própria e permanente do proprietário ou de um seu descendente, ou se o imóvel for colocado, de forma duradoura, no mercado de arrendamento.

Limitação ao valor das rendas

Ainda no âmbito do combate à especulação imobiliária, determina-se que, para novos contratos de arrendamento, a nova renda «deve resultar da soma da última renda praticada, com as atualizações que durante esse período do contrato poderiam ter sido feitas e, eventualmente, não foram feitas», acrescido ainda do «valor da subida da inflação como objetivo de médio prazo fixado pelo Banco Central Europeu, que é de 2%». Esta medida só vale para novos contratos que sucedam a contratos celebrados nos últimos cinco anos, explicou António Costa.

Apoios às famílias no arrendamento e no crédito à habitação

Quanto ao quinto e último eixo - apoios às famílias - foi introduzida uma medida para ajudar a reduzir o endividamento das famílias, que permite a isenção do imposto sobre as mais-valias no caso de alienação de imóveis, se o produto da venda for mobilizado para amortização do crédito à habitação permanente do próprio ou de um seu descendente.

Determina-se também que todas as instituições financeiras que praticam crédito imobiliário sejam obrigadas a oferecer, no seu portefólio de oferta comercial, crédito a taxa fixa.

Vão também ser adotadas medidas de proteção aos «créditos até 200 mil euros, de agregados familiares que sejam tributados até ao sexto escalão do IRS e em que o Estado bonificará o juro em 50% do valor que esteja acima do valor máximo a que foi sujeito o agregado no teste de stress que realizou aquando da contratação», até um valor máximo de apoio de 1,5 IAS por ano (o valor do Indexante de Apoios Sociais [IAS], em 2023, foi fixado em 480,43 euros).

No que diz respeito ao valor das rendas de casa, o objetivo é fazer convergir a taxa de esforço das famílias para um máximo de 35%. Assim, para os contratos que já estão em vigor, e no caso de agregados familiares que tenham rendimentos até ao sexto escalão de IRS, inclusive, e tenham uma taxa de esforço superior a 35% e uma renda de casa que se insira nos limites máximos da tabela fixada pelo IHRU, I.P. para o respetivo concelho, haverá um subsídio concedido pelo Estado até ao limite máximo de 200 euros mensais por agregado familiar, apoio que vigorará durante um período de cinco anos.