Governo aprova regime para desbloquear heranças indivisas, redução do IVA na construção e alterações ao RJUE

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No âmbito do direito sucessório, o Governo aprovou uma Proposta de Lei que cria um novo processo de venda de imóveis indivisos. O objetivo é resolver «impasses sucessórios», ou seja, «desbloquear imóveis devolutos que permanecem fora do mercado durante décadas, especialmente em centros urbanos e zonas rurais», lê-se no comunicado do Conselho de Ministros.

Neste contexto, é criado o Processo Especial de Venda de Coisa Imóvel Indivisa, o qual permite que, decorridos dois anos após a abertura da sucessão sem que haja acordo entre os herdeiros, qualquer deles possa desencadear a venda de imóveis a valor de mercado, mesmo sem consenso entre todos os herdeiros.

Nos termos desta proposta, o preço de venda será fixado com base em avaliação pericial e a alienação será realizada, em regra, através de leilão eletrónico. Prevê-se, ainda, a obrigatoriedade de acordo expresso para a manutenção da indivisão, bem como a atribuição do direito de remição aos herdeiros, ou seja, o direito de adquirir o imóvel pelo preço por que tiver sido feita a venda. O diploma reforça, igualmente, os poderes do cabeça-de-casal, prevê a possibilidade de o autor da sucessão definir os bens que integram a legítima (isto é, a porção de bens de que o testador não pode dispor, por ser legalmente destinada aos herdeiros legitimários), assim «reforçando o planeamento sucessório», e cria a figura do testamenteiro com poderes de partilha. Adicionalmente, é introduzida a arbitragem sucessória «como via célere de resolução de litígios, com recurso para o Tribunal da Relação», refere a mesma fonte.

Medidas de desagravamento fiscal e revisão do RJUE

Depois da publicação, a 6 de março, das Leis de Autorização Legislativa 9-A/2026 e 9-B/2026, que autorizaram o Governo a aprovar, respetivamente, medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação e a rever o regime aplicável ao licenciamento de operações urbanísticas, o Governo aprovou, na reunião do Conselho de Ministros de 27 de março, os respetivos Decretos-Lei autorizados.

Conforme previsto, e no domínio fiscal, são introduzidos diversos incentivos destinados a estimular o investimento privado em habitação, nomeadamente, a aplicação da taxa reduzida de Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) de 6% nas empreitadas de construção e reabilitação para habitação própria e permanente ou arrendamento até 2.300 euros. É também aprovada a isenção de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) sobre mais-valias reinvestidas em imóveis destinados a arrendamento com rendas até 2.300 euros, assim como a redução das taxas de IRS e de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC) aplicáveis a rendas habitacionais até esse limite, até ao final de 2029. É criado um regime de restituição parcial do IVA suportado por pessoas singulares em empreitadas de autoconstrução e é aprovada a isenção de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e Imposto de Selo para habitações de custos controlados, bem como o aumento progressivo do limite de dedução dos encargos com rendas em sede de IRS, para 900 euros em 2026 e 1.000 euros a partir de 2027. É ainda criado o regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), que atribui benefícios fiscais, até 25 anos, para investimentos em construção, reabilitação ou aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional ou a subarrendamento habitacional, assim como o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que fixa contratos com rendas até 80% da mediana do valor de renda por m² em cada concelho.

Já no domínio do licenciamento urbano, procede-se a uma nova revisão do RJUE, com o objetivo de «criar regras mais claras, processos mais previsíveis e prazos mais curtos, reduzindo custos para quem constrói e aumentando a oferta habitacional», lê-se no mesmo comunicado. Entre as alterações, destacam-se a «generalização da comunicação prévia sempre que os parâmetros urbanísticos estejam definidos», o «reforço da natureza desburocratizada da comunicação prévia, que deixa formalmente de constituir controlo prévio», a manutenção «da dispensa de licenciamento e comunicação prévia em obras de reconstrução», a introdução de «mecanismos mais ágeis para liquidação direta de taxas pelos promotores», a criação de «conferência única para resolver pareceres contraditórios». Procede-se também ao «alargamento do compromisso arbitral para resolução de conflitos urbanísticos», à «unificação do regime de invalidades, reforçando estabilidade e previsibilidade dos atos», e à «definição de regras específicas para obras promovidas pela Administração Pública».