Incentivos fiscais não são a única chave para fazer face aos desafios da reabilitação

O Imojuris e a PLMJ promoveram, no dia 3 de março, o Seminário Jurídico ‘Os desafios da reabilitação: entre o plano, o direito e o projeto’, uma sessão integrada no âmbito da Semana da Reabiltação Urbana de Lisboa.

Segundo os dados do Observatório do Ordenamento do Território da Direção Geral do Território, “o tempo de vigência médio de um Plano Diretor Municipal em Portugal é de 14 anos e, portanto, é muito difícil que estes planos e estes instrumentos tenham e tragam para si quer estratégias de reabilitação urbana, quer também a adaptação aos novos desafios que agora se vêm sentindo”. “É preciso começar a trabalhar num planeamento mais ágil, mais eficaz e que seja revisto e alterado mais vezes”, começou por dizer Micaela Giestas Salvador, Associada Coordenadora da área de Urbanismo da PLMJ.

“Temos um enquadramento normativo bastante disperso e em mudança constante, por exemplo, o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, que continua a ser a matriz do licenciamento das operações de reabilitação urbana, já teve 26 alterações, o que implica não só uma adaptação por parte dos municípios, mas muitas vezes também uma adaptação dos próprios promotores imobiliários que têm processos pendentes”, prosseguiu a advogada.

Outro problema é “a compatibilização de um projeto em concreto para aquele edifício existente com todas as normas técnicas de construção quando, a par disto, surgem uma série de regimes excecionais que, para serem aplicados, é necessário que haja uma validação por parte da administração, designadamente, em matéria de mobilidade”.

Para a advogada, o principal desafio ao nível do projeto é o desfasamento “entre aquilo que a lei prevê e o que depois acontece na prática, este é o problema maior de qualquer investidor e de qualquer arquiteto quando está a desenvolver o seu projeto”. “Muitas vezes, o problema vai além do facto de os planos serem inadequados ou inflexíveis”, mas na circunstância de “mudar de município para município as interpretações sobre a mesma matéria e nós temos muitos municípios, muitos regulamentos municipais com muita heterogeneidade e isto dificulta muito os processos”.

“A dependência de pareceres externos, que é uma dupla validação daquela que é a apreciação municipal, e a discricionariedade na exigência de parâmetros que não estavam previstos” são outros dos desafios identificados.

“Tem que ser definido um caminho crítico por parte do promotor, um ponto de partida com uma identificação clara das normas e dos parâmetros de inserção urbana, aquilo que é a morfotipologia já existente e aquilo que, muito provavelmente, nos vai ser exigido, tem que ser feito um mapeamento de consultas e de pedidos de parecer para que nada falte, e identificar eventuais pontos de bloqueio e ângulos mortos, isto é, antecipar os problemas antes que eles surjam”, concluiu a advogada.

“Um futuro PDM de Lisboa deve estar centrado nas políticas de regeneração urbana”

Questionado sobre qual será o maior entrave, se o plano, o direito ou o projeto, o arquiteto Paulo Pais, ex-Diretor Municipal de Desenvolvimento e Planeamento Urbano nas câmaras municipais de Almada e Lisboa, presente na mesa de debate, atirou: “se isto fosse um filme, pegava no final do Casablanca e diria prendam-se os suspeitos habituais, e estes são sempre o plano e a lei, mas se isto fosse um divórcio obviamente chegaríamos sempre à conclusão final, depois de todas as audiências, que, afinal, os culpados são todos”.

“Sob o ponto de vista do plano, temos o problema da aplicação no tempo, que é também muitas vezes o problema do quadro legal”. Olhando para Lisboa, “felizmente, o Plano Diretor Municipal (PDM) de 2012, passados estes anos todos, não está a bloquear o futuro da cidade e, portanto, a câmara tem convivido bem com este PDM, apesar de eu achar que ele já está desatualizado relativamente aos seus objetivos e aos desafios para o futuro da cidade, que são a fragmentação urbana e social”. Para o arquiteto, “há que recolocar e centrar a política, agora, na regeneração urbana, um futuro Plano Diretor deve estar centrado, fundamentalmente, nas políticas de regeneração urbana”, defendeu.

“O planeamento de pormenor pode ser amigo de dar certeza a um promotor, diminuir o custo de contexto e eliminar muita discricionariedade que é, obviamente, um risco para os promotores”, sublinhou o arquiteto, que foi também responsável pelo projeto do Plano Diretor Municipal de Loures.

“No direito, nós vivemos nalguma esquizofrenia. Temos uma lei de bases, que enquadra o ordenamento do território e a política de solos, que nos diz que a regra é a reabilitação e a exceção é a construção nova. Mas, depois, temos um regime jurídico que é o da edificação e urbanização e um regime excecional de reabilitação urbana, ao contrário do que diz a lei de bases”. Além disso, continuou, “temos uma lei de reabilitação urbana que foi pensada e criou um conjunto de instrumentos no mundo anterior à crise do subprime”. “Quando veio o subprime rebentou a bolha e houve uma retração ao crédito”. E, nessa altura, “os bancos também ajudaram, ao passar a emprestar para ciclos mais curtos, ou seja, para comprar o edifício, reabilitá-lo e vender, porque o ciclo de retorno é muito mais rápido e o risco é muito menor”. Em suma, “nós temos, neste momento, um quadro legislativo para um mundo que já não existe”. “Temos uma estratégia de reabilitação urbana que terminou em 2024 e que foi prolongada nos seus efeitos práticos, mas que deveria ser repensada para outros objetivos e para responder a outros desafios na cidade”.

“E depois, finalmente, o projeto que, de facto, é o mais elástico, e não me refiro apenas ao projeto de arquitetura, e que muitas vezes foi responsável por destruição do património”. E deu como exemplo a destruição de muitos bens integrados na Carta Municipal de Património de Lisboa por ação da reabilitação urbana.

“Há um contexto burocrático que cria uma grande complexidade na aplicação prática dos benefícios fiscais”

Carolina Campos Dias, Associada Sénior da área de Fiscal da PLMJ, também interveniente na mesa de debate, não hesita: sob o ponto de vista fiscal, e olhando para estas três dimensões (plano, direito e projeto) o maior entrave é o direito, em particular na aplicação dos benefícios fiscais. “Não há um entrave fiscal estrutural à reabilitação urbana. Há, sim, um contexto fiscal que acaba por tornar mais complexo, mais caro e mais imprevisível a aplicação do quadro fiscal a este tipo de ações”. Trata-se de “um contexto fiscal que cria um custo fiscal efetivo superior, que cria imprevisibilidade nas interpretações administrativas dos benefícios fiscais e, também, um contexto burocrático que cria uma grande complexidade na aplicação prática dos benefícios”, concretizou a advogada, especialista em direito fiscal.

A propósito do tema da aplicação da taxa reduzida do IVA nas empreitadas de reabilitação urbana, a fiscalista revelou que, “muito recentemente, o Tribunal Constitucional decidiu que não é inconstitucional a Autoridade Tributária exigir que o contribuinte comprove a existência de ORU [Operação de Reabilitação Urbana], ou seja, não basta existir ou estar juridicamente definida a ORU, é também necessário que o contribuinte formalmente comprove a existência dessa ORU”. Em conclusão, “assistimos a situações em que o Estado quer dar incentivos e define-os, mas, por outro lado, há entidades do Estado que também criam entraves excessivos e complexos à aplicação dos incentivos”.

Referindo-se à recente proposta de redução da taxa do IVA na construção e, “sem querer menosprezar o instrumento fiscal”, o arquiteto Paulo Pais defendeu “que essa não é a chave para resolver os problemas da habitação”. E deu como exemplo o preço, mais elevado, de um imóvel reabilitado na Avenida da Liberdade, que paga IVA a 6% por estar situado em Área de Reabilitação Urbana, quando comparado com o preço mais barato de um prédio construído na Alta de Lisboa, apesar de ter IVA a 23%. “Quando nós tentamos arranjar uma única panaceia, ela de facto não existe e não é a verdade absoluta”, rematou.