Incremento da habitação acessível e ‘zonamento inclusivo’ são apostas do novo PDM do Porto

O PDM «é um dos documentos mais relevantes quando se pensa em investir, em construir, em reabilitar» afirmou Rui Ribeiro Lima, advogado da Morais Leitão, sublinhando que «este será o documento base para os operadores públicos e privados na definição das suas opções em termos de ocupação e transformação do solo» nos próximos anos.

Um «instrumento fundamental» e que apresenta, nesta nova versão, «mais flexibilidade e novos incentivos de fomento à habitação acessível», revelou o advogado, que falava durante a conferência online sobre as ‘Implicações legais de introdução de um novo PDM’, promovida no dia 26 de novembro pelo IMOJURIS em parceria com a Morais Leitão e a Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), no âmbito da VIII edição da Semana da Reabilitação Urbana do Porto [RePorto]. Entre as principais novidades destacou a introdução da figura do ‘zonamento inclusivo’, bem como a criação de um sistema de incentivos ao incremento da habitação acessível, seja pela majoração do índice de edificabilidade, seja pela redução das taxas urbanísticas.

Na mesma conferência, Susana Bettencourt, adjunta dos Pelouros do Urbanismo, Espaço Público e Património da Câmara Municipal do Porto, recordou que «a habitação tem sido uma prioridade ao nível da política da cidade e o PDM não pode ser alheio a essa necessidade», pelo que «a intenção política refletida no novo plano é a de atrair população, especialmente a classe média, para a cidade». Com esse objetivo, o PDM «prevê vários mecanismos de forma a incrementar a oferta de habitação acessível para a classe média e um desses mecanismos é o incremento do índice de construção». Segundo explicou, «este mecanismo aplica-se naquelas áreas da cidade cuja qualificação do solo está definida com base em critérios numéricos, ou seja, têm um índice, e é com base nesse índice que sabemos qual é a capacidade construtiva do terreno». Nestas áreas, prosseguiu, «que são blocos isolados com implantação livre e áreas de atividade Tipo 2, é permitido um incremento de 0.2 no índice».

Na prática isto significa que, «nas áreas de blocos isolados, o índice definido na qualificação do solo como 1 pode beneficiar de um incremento da capacidade construtiva até 1.2, nos casos em que 25% da área de edificação seja destinada a habitação acessível». Seguindo a mesma lógica, «nas áreas de atividade Tipo 2, ou seja, que têm um uso misto (atividades económicas - 60%, e habitação - 40%), caso 25% da sua área seja destinada a habitação a custos acessíveis, podem incrementar a sua capacidade construtiva, que é de 1.4, até 1.6». 

Susana Bettencourt explicou ainda que, «em outras áreas da cidade em que a edificabilidade não é dada por um índice, e que correspondem à maioria das áreas da cidade do Porto, o benefício para a construção de habitação acessível será dado pela redução das taxas urbanísticas».

O documento estratégico prevê ainda, nas Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) da zona centro e do centro histórico, a criação da figura do ‘zonamento inclusivo’. O conceito visa promover a diversidade social no acesso à habitação, pela afetação de uma percentagem da área de edificação à habitação acessível para operações com área de implantação a partir de 2 mil metros quadrados e de acordo com uma fórmula específica. A este propósito, Susana Bettencourt explicou que «a afetação para habitação acessível será feita de uma forma progressiva». A título de exemplo, «uma área de edificação igual ou superior a 2 mil metros quadrados terá uma alocação de 4%, portanto, cerca de 80 metros quadrados, o equivalente a um T2, e assim, progressivamente, conforme aumente a área de edificação».

Tanto o incremento dos índices de edificabilidade como a nova figura do ’zonamento inclusivo’ envolvem questões técnicas muito específicas, as quais serão vertidas e operacionalizadas através de regulamentos municipais, adiantou a responsável da Câmara Municipal do Porto.

Para Hugo Santos Ferreira, Vice-Presidente Executivo da APPII, este é «um PDM bastante positivo e que vem enfrentar alguns problemas que não são exclusivos da cidade do Porto, mas também se verificam noutras cidades». O responsável da APPII admitiu alguma preocupação em relação à insegurança que a falta de previsibilidade possa gerar junto dos investidores e promotores imobiliários. «Reconhecemos que a revisão do PDM é um processo difícil e moroso, mas é importante garantir que quem quer investir saiba com o que pode contar no futuro», afirmou, salientando a importância de os vários regulamentos municipais, que concretizarão o PDM, serem rapidamente aprovados. E manifestou também alguma preocupação em relação ao ‘zonamento inclusivo’, esperando que «não se inviabilizem projetos económica e financeiramente viáveis» por causa desta nova figura.  A concluir, Hugo Santos Ferreira sublinhou que, do lado dos promotores e investidores, «a habitação para nacionais é uma das maiores tendências porque é onde está a procura».

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