Já estão em vigor as principais alterações legislativas em matéria de arrendamento urbano

Entraram em vigor, no dia 15 de junho, as alterações ao Código Civil, em matéria de arrendamento urbano, e a maior parte das alterações ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e ao Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA). O novo regime de reconhecimento e proteção de estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social local só entra em vigor a 24 de junho.

Volvidos cinco anos desde a reforma do Regime do Arrendamento Urbano, em 2012, a Assembleia da República fez publicar, no dia 14 de junho, as Leis 42/2017 e 43/2017 que introduzem diversas alterações ao NRAU, ao Código Civil e ao RJOPA. 

A publicação ocorre uma semana após a promulgação dos diplomas pelo Presidente da República que, na ocasião, reconheceu em nota da Presidência que, «apesar da introdução de restrições a uma tendência de reconhecimento da liberdade contratual», sobrepunham-se os «propósitos sociais em causa». 

Entre as principais alterações ao NRAU está o prolongamento do período transitório de atualização das rendas antigas (contratos de arrendamento habitacional anteriores a 1990) para os inquilinos que, independentemente da idade ou grau de deficiência, demonstrem ter carências financeiras. Assim, o período transitório de proteção é alargado de cinco para oito anos para todos os arrendatários cujo rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar seja inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), o que equivale, atualmente, a 38.990 euros anuais. Findo este período, o senhorio poderá promover novamente a transição do contrato para o NRAU e, em caso de silêncio ou falta de acordo das partes quanto ao tipo e duração do contrato, este considerar-se-á celebrado com prazo certo pelo período de cinco anos (mais três anos que o prazo previsto anteriormente).

Os inquilinos cujos rendimentos não ultrapassem aquele limite e que, além disso, tenham idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, veem alargado o período transitório de proteção de cinco para dez anos.

Nos contratos de arrendamento não habitacional antigos (celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95), o diploma prevê também o alargamento do período transitório de proteção de cinco para dez anos. Findo o período de dez anos, o senhorio poderá promover novamente o processo de transição do contrato para o NRAU, sendo que, no silêncio ou na falta de acordo das partes, o contrato considerar-se-á celebrado com prazo certo pelo período de cinco anos (mais dois que o prazo anteriormente previsto na Lei).

Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados alterado e republicado

O Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA) sofre também várias alterações. Entre as principais está o aumento da indemnização devida ao arrendatário no caso de denúncia do contrato pelo senhorio para realização de obras. Este valor é aumentado para dois anos de renda (o dobro do valor anteriormente previsto) e nunca inferior a duas vezes um quinze avos do valor patrimonial tributário do locado.

Por outro lado, o arrendatário passa também a ter mais tempo para desocupar o locado, dispondo para o efeito de um prazo de sessenta dias, quando até aqui dispunha apenas de quinze dias.

Resolução do contrato por falta de pagamento da renda só é possível com atraso de três meses

As alterações estendem-se também ao Código Civil. O senhorio só poderá resolver o contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento da renda em caso de mora igual ou superior a três meses, quando até aqui bastavam dois meses de rendas em atraso.

Outra alteração relevante diz respeito à renovação dos contratos de arrendamento para habitação com prazo certo. Se, até aqui, findo o prazo convencionado, e no silêncio das partes, o contrato se renovava pelo período de dois anos, de agora em diante o contrato considera-se renovado por cinco anos.

Regime de proteção das lojas históricas entra em vigor a 24 de junho

Outra alteração de grande impacto tem a ver com a criação do regime de reconhecimento e proteção de estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social local, aprovado pela Lei n.º 42/2017, de 14 de junho.

A partir da entrada em vigor deste regime, a 24 de junho, os estabelecimentos ou entidades reconhecidos pelos municípios como de interesse histórico e cultural ou social local serão abrangidos por um regime de proteção no âmbito do arrendamento e, nomeadamente, na realização de obras no prédio arrendado.

Assim, os arrendatários destes estabelecimentos, bem como os respetivos municípios, «gozam de direito de preferência nas transmissões onerosas de imóveis, ou partes de imóveis, nos quais se encontrem instalados», e os senhorios, proprietários desses imóveis, «podem aceder a benefícios ou isenções fiscais a conceder pelos municípios, nos termos da legislação em vigor», diz o novo diploma.

A existência no locado de um estabelecimento ou entidade reconhecido passa, por outro lado, a ser uma das circunstâncias especiais invocáveis pelo arrendatário para beneficiar do período transitório de proteção (agora de 10 anos, como vimos atrás) face à iniciativa do senhorio no sentido de atualizar a renda e fazer transitar o contrato não habitacional, celebrado antes do Decreto-Lei n.º 257/95, para o NRAU.

No que respeita a obras, é afastada a possibilidade de denúncia do contrato pelo senhorio para realização de obra de remodelação ou restauro profundos quando em causa esteja um estabelecimento ou entidade reconhecido. E caso se pretenda demolir um estabelecimento reconhecido, a demolição só será permitida em situações especificamente definidas, nomeadamente nos casos de situação de ruína, em que não se mostre «viável nem razoável, por qualquer outra forma, a salvaguarda ou o deslocamento do estabelecimento», e só quando «a situação de ruína não seja causada pelo incumprimento do dever de conservação exigível ao proprietário».

(Consulte AQUI informação mais completa sobre todas estas medidas e alterações)