Novas regras para as escrituras de imóveis entram em vigor em novembro

A partir de 19 de novembro, os notários e outras entidades com competência para lavrar ou autenticar contratos de compra e venda de bens imóveis terão de fazer constar no contrato o meio de pagamento utilizado e o momento em que este ocorre.

Inscrita numa ampla política de prevenção e de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo, a Lei n.º 89/2017, de 21 de agosto, aprova o Regime Jurídico do Registo Central do Beneficiário Efetivo (RCBE) e transpõe para a ordem jurídica interna o Capítulo III da Diretiva (UE) 2015/849, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 20 de maio de 2015, relativa à prevenção da utilização do sistema financeiro para efeitos de branqueamento de capitais ou de financiamento do terrorismo. Neste contexto, a Lei n.º 89/2017 procede também à alteração do Código do Registo Predial e do Código do Notariado, no que se refere às menções obrigatórias que devem constar dos instrumentos notariais, processuais ou outros destinados a titular factos sujeitos a registo predial, como é o caso dos contratos de compra e venda de bens imóveis. 

Assim, a partir do dia 19 de novembro, na compra e venda de um imóvel, a entidade perante a qual o negócio é celebrado (conservatória, notário, advogado, câmara de comércio e indústria ou solicitador) passará a ter de mencionar obrigatoriamente no contrato, «sempre que esteja em causa o pagamento de uma quantia, a indicação do momento em que tal ocorre e do meio de pagamento utilizado».

Caso o pagamento ocorra antes ou no momento da celebração do ato, a lei exige agora que seja consignado no contrato o respetivo meio de pagamento. Assim, se este for realizado em numerário deverá ser indicada a moeda utilizada. Já se o pagamento for efetuado por cheque, deverá mencionar-se o seu número e a entidade sacada. Tratando-se de pagamento através da realização de uma transferência de fundos, deverá ser consignada «a identificação da conta do ordenante e da conta do beneficiário, mediante a menção dos respetivos números e prestadores de serviços de pagamento» ou, «quando o ordenante ou o beneficiário não realize a transferência por intermédio de uma conta de pagamento», deverá constar «a menção do identificador único da transação ou do número do instrumento de pagamento utilizado e do respetivo emitente».

Ouvidas durante o processo legislativo, quer a Comissão Nacional de Proteção de Dados (CNPD) quer a Ordem dos Advogados levantaram objeções a esta alteração legislativa, que a CNPD considerou inconstitucional por se traduzir numa «restrição dos direitos fundamentais dos cidadãos». Não obstante esta controvérsia, o diploma foi aprovado no parlamento e publicado em Diário da República, entrando em vigor já a partir do dia 19 de novembro. 

Tal como já AQUI escrevemos, no mesmo pacote legislativo de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo inserem-se igualmente as novas obrigações de comunicação que recaem sobre as entidades que exerçam atividades imobiliárias, como mediação imobiliária, compra, venda, compra para revenda ou permuta de imóveis, arrendamento e promoção imobiliária.

A par destas novas obrigações declarativas está em vigor, desde o dia 23 de agosto, a Lei n.º 92/2017, de 22 de agosto, que obriga à utilização de meio de pagamento específico em transações que envolvam montantes iguais ou superiores a 3.000 euros. Desde aquela data é proibido pagar ou receber em numerário em transações de qualquer natureza que envolvam montantes iguais ou superiores a 3.000 euros, ou o seu equivalente em moeda estrangeira. O limiar de 3.000 euros sobe para 10.000 euros (ou o seu equivalente em moeda estrangeira) quando «o pagamento seja realizado por pessoas singulares não residentes em território português e desde que não atuem na qualidade de empresários ou comerciantes». Passa também a ser proibido o pagamento em numerário de impostos cujo valor seja superior a 500 euros.  A realização de transações em numerário que ultrapassem os referidos limites constitui uma contraordenação fiscal, punível com coima de 180 a 4.500 euros.