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OE 2020: Saiba quais as alterações mais relevantes para o setor imobiliário

Fernanda Cerqueira | 06-04-2020
Foi publicada, em Diário da República, a Lei n.º 2/2020, de 31 de março, que aprova o Orçamento do Estado para 2020 (OE 2020). O diploma introduz diversas alterações com impacto no setor imobiliário.
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O OE 2020 entrou em vigor no dia 1 de abril, pouco mais de uma semana após a promulgação do diploma pelo Presidente da República, a 23 de março. No quadro do OE 2020 há diversas alterações relevantes com impacto no imobiliário, nomeadamente em matéria fiscal.

Em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), não é considerada mais-valia, para efeitos de tributação na categoria B (rendimentos empresariais e profissionais), a transferência para o património particular do empresário de bem imóvel habitacional que seja imediatamente afeto à obtenção de rendimentos da categoria F (rendimentos prediais). Não há lugar à tributação de qualquer ganho se, em resultado dessa afetação, o imóvel gerar rendimentos durante cinco anos consecutivos. Com esta medida pretende-se favorecer a mudança de afetação de habitações que se encontram a ser exploradas em regime de alojamento local (AL) para o arrendamento habitacional, desde que por um prazo mínimo de cinco anos. Por outro lado, passam a estar incluídas na categoria F as importâncias relativas aos contratos de direito real de habitação duradoura.

Em matéria de AL, é agravada a tributação desta atividade no âmbito do regime simplificado de IRS e de IRC (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas). Assim, o coeficiente aplicável à atividade de exploração de estabelecimentos de AL na modalidade de moradia ou apartamento passa de 0,35 para 0,50 sempre que o estabelecimento em causa estiver localizado numa área de contenção, mantendo-se o coeficiente de 0,35 para os estabelecimentos localizados fora dessas áreas.

Em matéria de benefícios fiscais, ficam isentos de tributação em IRS e em IRC, pelo período de duração dos respetivos contratos, os rendimentos prediais obtidos no âmbito dos programas municipais de oferta para arrendamento habitacional a custos acessíveis, sendo, para efeitos de IRS, os rendimentos isentos obrigatoriamente englobados para efeitos de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos, quando o sujeito passivo opte pelo englobamento dos rendimentos prediais. Em causa estão os programas de iniciativa municipal que tenham por objeto contratos de arrendamento e subarrendamento habitacional por um prazo mínimo de cinco anos e que observem os limites gerais de preço de renda por tipologia previstos para o Programa de Arrendamento Acessível.

Nova taxa de IMT para a aquisição de prédios habitacionais de valor superior a €1.000.000

É criado um novo escalão de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) para as transações de prédios urbanos a partir de 1 milhão de euros, que passam a estar sujeitas a uma taxa única de 7,5%. Em causa está a aquisição de prédio urbano, ou de fração autónoma, destinado exclusivamente a habitação, seja ela própria e permanente, ou não.

Além disso, os requisitos legalmente previstos para a isenção de IMT pela aquisição de imóveis por instituições de crédito em processo de execução ou insolvência passam a ser mais exigentes. Para haver isenção é necessário, não só que os prédios sejam alienados no prazo de cinco anos a contar da data da aquisição, mas também que o adquirente não seja uma entidade com «relações especiais». De acordo com o Código do IRC, «existem relações especiais entre duas entidades nas situações em que uma tem poder de exercer, direta ou indiretamente, uma influência significativa na gestão da outra».

Alterações no IMI

É alargada a isenção de IMI atualmente prevista para os idosos que se encontrem a residir em lar de terceira idade, que passa também a abranger os casos de mudança de residência para instituição de saúde ou para o domicílio fiscal de parentes e afins em linha reta e em linha colateral, até ao quarto grau. A isenção só abrange os sujeitos passivos cujo rendimento bruto total do agregado familiar não seja superior a 2,3 vezes o valor anual do Indexante dos Apoios Sociais (IAS), ou seja, 15 295 euros, e desde que o valor patrimonial tributário global da totalidade dos prédios rústicos e urbanos pertencentes ao agregado familiar não exceda 10 vezes o valor anual do IAS, ou seja, 66 500 euros. Para beneficiar desta isenção o sujeito passivo tem de fazer prova, junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), que o prédio ou parte de prédio urbano em causa antes constituía a sua habitação própria e permanente.

Por outro lado, os cônjuges não separados judicialmente de pessoas e bens ou unidos de facto vão passar a beneficiar do direito ao pagamento do IMI em prestações, relativamente à totalidade do imposto a liquidar, mesmo no caso de prédios em compropriedade. A medida aplica-se a prédios ou parte de prédios urbanos afetos à habitação própria e permanente dos sujeitos passivos e nos quais esteja fixado o respetivo domicílio fiscal.

A possibilidade dos municípios elevarem ao sêxtuplo a taxa de IMI de prédios urbanos devolutos há mais de dois anos é alargada aos prédios em ruínas, bem como aos terrenos para construção inseridos no solo urbano e cuja qualificação em plano municipal de ordenamento do território atribua aptidão para o uso habitacional, sempre que, em qualquer dos casos, se localizem em zonas de pressão urbanística. A taxa pode ainda ser agravada em mais 10% em cada ano subsequente, com o limite máximo de doze vezes a taxa de IMI aplicável no município.

Prorrogação do período transitório nas rendas antigas de inquilinos com baixos rendimentos

Passa de oito para dez anos o período transitório de atualização de rendas antigas e de transição do contrato para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), no que se refere a arrendatários com contratos de arrendamento para habitação anteriores a 14 de novembro de 1990 que tenham invocado e comprovado que o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco Retribuições Mínimas Nacionais Anuais (RMNA), ou seja, a 44.450 euros.

Nesses casos, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de dez anos (até aqui eram oito) a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário à iniciativa do primeiro para atualização da renda e transição do contrato para o NRAU.

Pensões obtidas no estrangeiro por RNH vão ser tributadas à taxa de 10% em sede de IRS

É eliminada a isenção total de tributação dos rendimentos de pensões obtidos no estrangeiro por residentes não habituais (RNH), passando a exigir-se a aplicação de uma taxa de 10%, sem prejuízo da opção pelo englobamento e da eliminação da dupla tributação internacional.  Por outro lado, prevê-se o reajustamento dos requisitos de isenção para os rendimentos do trabalho, dependente e independente, obtidos no estrangeiro por RNH, passando a exigir-se a tributação efetiva no Estado da fonte do rendimento.

O diploma contém uma norma transitória que acautela a situação de quem, à data de entrada em vigor do OE 2020 (1 de abril), já se encontre inscrito como RNH ou cujo pedido de inscrição já tenha sido submetido junto da AT e esteja pendente para análise. Para esses contribuintes continua a ser aplicável a lei anterior, sem prejuízo de poderem optar pela sua tributação de acordo com as novas regras.

Regime dos Vistos Gold deverá ser alterado este ano

O Governo ficou autorizado a rever o regime das autorizações de residência para investimento (ARI), mais conhecido por regime dos ‘vistos gold’, podendo alterar, para futuros pedidos de concessão, o seu âmbito de aplicação.

A revisão do regime deverá restringir os investimentos na aquisição e reabilitação de imóveis, como meio de obtenção de ARI, ao território das Comunidades Intermunicipais (CIM´s) do interior e das Regiões Autónomas da Madeira e dos Açores. Tal significa que as áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto e as CIM´s do litoral ficarão excluídas do âmbito de aplicação do regime, no caso dos investimentos na aquisição e reabilitação de imóveis.

As alterações a introduzir não prejudicam a possibilidade de renovação das ARI concedidas ao abrigo do regime actual, nem a possibilidade de concessão ou renovação de autorizações de residência para reagrupamento familiar, quando a ARI tenha sido concedida ao abrigo do regime atual.

A autorização legislativa tem a duração do ano económico a que respeita o orçamento, o que significa que a revisão do regime dos ‘vistos gold’ deverá ser aprovada pelo Governo até ao final de 2020.