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Proposta de OE altera a tributação das mais-valias em caso de mudança na afetação dos imóveis

Tiago Cabral | 14-10-2020
Foi aprovada em Conselho de Ministros a Proposta de Lei do Orçamento do Estado para 2021. A versão preliminar do documento altera as regras de tributação de mais-valias, em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), quando há transferência para o património particular do empresário de bens imóveis que tenham estado afetos à sua atividade empresarial e profissional, como é o caso da atividade de alojamento local, e, em sentido inverso, quando há afetação de bens imóveis do património particular do sujeito passivo à sua atividade empresarial e profissional.
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A Proposta de Lei n.º 61/XIV, aprovada em Conselho de Ministros no dia 11 de outubro e entregue na Assembleia da República no dia seguinte, revoga a regra introduzida na Lei do Orçamento do Estado para 2020 (LOE 2020), segundo a qual não é considerada mais-valia, para efeitos de tributação na categoria B de IRS (rendimentos empresariais e profissionais), a transferência para o património particular do empresário de bem imóvel habitacional que seja imediatamente afeto à obtenção de rendimentos da categoria F (rendimentos prediais), se em resultado dessa afetação o imóvel gerar rendimentos durante cinco anos consecutivos. Com esta medida pretendia-se favorecer a mudança de afetação de habitações que se encontravam a ser exploradas em regime de alojamento local (AL) para o arrendamento habitacional, desde que por um prazo mínimo de cinco anos.

Ora, de acordo com a versão preliminar do Orçamento do Estado para 2021, no caso de transferência para o património particular do sujeito passivo de bens imóveis que tenham estado afetos à sua atividade empresarial e profissional, como é o caso do AL, deverão ser observadas novas regras, consoante a determinação dos rendimentos seja feita com base na contabilidade ou nas regras do regime simplificado. Assim, no primeiro caso, «quando tenham sido praticadas depreciações ou imparidades, bem como incorridos encargos com empréstimos ou rendas de locação financeira, os correspondentes gastos fiscalmente aceites durante o período em que o imóvel esteve afeto à atividade devem ser acrescidos, em frações iguais, ao rendimento do ano em que ocorra a transferência e em cada um dos três anos seguintes». Já se forem aplicadas as regras decorrentes do regime simplificado, «deve ser acrescido, em frações iguais, ao rendimento do ano em que ocorra a transferência e de cada um dos três anos seguintes, o montante correspondente à aplicação da taxa de 1,5 % sobre o valor patrimonial tributário do imóvel à data da transferência, por cada ano completo, ou fração, em que o imóvel esteve afeto à atividade».

No caso de transferência para o património particular do titular de rendimentos da categoria B de bens imóveis afetos à atividade empresarial e profissional, passa a considerar-se como valor de aquisição, em vez do valor de mercado à data da transferência, o valor do bem à data em que este foi adquirido pelo sujeito passivo.

Para a determinação das mais-valias sujeitas a imposto, não acrescem ao valor de aquisição e, portanto, não são considerados, os encargos com a valorização de bens imóveis que tenham sido realizados durante o período em que permaneceram afetos à atividade empresarial e profissional, como o AL.

Por outro lado, é introduzida uma regra anti-abuso, de acordo com a qual as mais-valias que resultem da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis que tenham estado afetos à atividade empresarial e profissional do sujeito passivo, são tributadas de acordo com as regras da categoria B, caso a alienação ocorra antes de decorridos três anos após a transferência para o património particular do sujeito passivo.

Simultaneamente, deixam de constituir mais-valias os ganhos obtidos que resultem da afetação de bens imóveis do património particular a atividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário. No caso de afetação de bens imóveis do património particular do sujeito passivo à sua atividade empresarial e profissional, o valor de aquisição pelo qual esses bens são considerados deixa de corresponder ao valor de mercado à data da afetação e passa a corresponder ao respetivo valor à data em que este foi adquirido pelo sujeito passivo.

De acordo com uma disposição transitória constante da proposta, este novo regime de tributação será aplicável também às mais valias que se encontrem suspensas de tributação, por força da aplicação das atuais regras.

IHRU, I.P. recebe € 10M para promover habitação a preços acessíveis

Conforme estava previsto na LOE 2020, constitui receita do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU, I.P.)., a parte proporcional da coleta do IRS que corresponder ao agravamento do coeficiente para determinação do rendimento tributável aplicável aos rendimentos da exploração de estabelecimentos de AL localizados em área de contenção.

Recorde-se que a LOE 2020 agravou a tributação daquela atividade no âmbito do regime simplificado de IRS e de IRC (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas), elevando o coeficiente aplicável à atividade, na modalidade de moradia ou apartamento, de 0,35 para 0,50 sempre que o estabelecimento em causa esteja localizado numa área de contenção, mantendo-se o coeficiente de 0,35 para os estabelecimentos localizados fora dessas áreas.

Ora, em 2021, por conta da consignação daquela receita de IRS ao IHRU, I.P., será transferido para este instituto o valor de 10 milhões de euros «para recuperação do património do Estado para fins habitacionais e oferta pública de habitação a preços acessíveis», refere o documento.

A Proposta de Orçamento do Estado para 2021 será votada na generalidade no próximo dia 28 de outubro, seguindo-se depois a discussão na especialidade, de 29 de outubro a 26 de novembro.