Pacote fiscal da habitação aprovado na especialidade com alterações

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Foi aprovada na especialidade a Proposta de Lei 47/XVII/1, que autoriza o Governo a aprovar medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação. O texto final da proposta resultou da reunião ocorrida na Comissão de Orçamento, Finanças e Administração Pública, de 18 de fevereiro de 2026.

Da discussão na especialidade resultaram algumas alterações relevantes face à proposta inicial do Governo. Desde logo, passa para o adquirente do imóvel o ónus de cumprir as condições para beneficiar dos benefícios fiscais previstos, como a aplicação da taxa reduzida de Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) de 6% às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que se destinem à venda a ‘preço moderado’ para habitação própria e permanente.

Na prática, nos casos em que o adquirente, que beneficiou do IVA reduzido, não afete o imóvel a habitação própria e permanente ou, afetando, não permaneça no imóvel durante um período mínimo de 12 meses, será aplicado um agravamento de Imposto Municipal sobre as Transações Onerosas de Imóveis (IMT) em dez pontos percentuais. No caso de construção de casa própria permanente, o adquirente do serviço de empreitada perde o benefício fiscal de restituição parcial do montante equivalente ao IVA suportado na empreitada. Ressalvam-se, em ambos os casos, as situações em que a inobservância daquele período mínimo se deva a circunstâncias excecionais, nomeadamente, alterações da composição do respetivo agregado familiar por motivo de casamento ou união de facto, dissolução do casamento ou união de facto, ou aumento do número de dependentes.

Simultaneamente, prevê-se que não são aplicadas penalidades ao sujeito passivo de IVA (leia-se, promotor/vendedor), desde que seja respeitado o limite do ‘preço moderado de venda’, isto é, o limite superior do 2.º escalão do IMT Jovem (660 982 euros, em 2026), «salvo se for manifesto não ter existido intenção de venda para habitação própria permanente do adquirente». Isto significa que os promotores imobiliários deixam de ser responsabilizados caso o imóvel não tenha o destino previsto após a venda e passa a ser o comprador a ter de garantir que o imóvel é efetivamente destinado a habitação própria e permanente pelo período de um ano. O objetivo passa por evitar que os promotores/vendedores tenham de regularizar o imposto por decisões tomadas depois da venda.

Alterada a aplicação no tempo da taxa reduzida do IVA

De acordo com o texto final da proposta, a medida da taxa reduzida do IVA nas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que se destinem à venda, a preço ‘moderado’, para habitação própria e permanente do adquirente, ou para arrendamento habitacional a renda ‘moderada’ (2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026, ou seja, 2 300 euros), bem como o novo regime de restituição parcial do montante equivalente ao IVA suportado por pessoas singulares em empreitadas de construção de imóveis para habitação própria e permanente, «são aplicáveis a empreitadas de construção ou reabilitação, cuja iniciativa procedimental se inicie no período compreendido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, e cujo IVA seja exigível até 31 de dezembro de 2032». Recorde-se que o texto inicial da proposta previa que estas medidas seriam aplicáveis «às prestações de serviços relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental» fosse iniciada «no período compreendido entre 23 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029» e cuja exigibilidade do imposto ocorresse «a partir de 1 de janeiro de 2026».

O texto final da proposta esclarece, agora, que por iniciativa procedimental se entende, designadamente, «nos casos de obras sujeitas a licenciamento, a apresentação do pedido de licenciamento»; «no caso de obras objeto de comunicação prévia, a apresentação da comunicação prévia»; «no caso de obras isentas de controlo prévio: I - A apresentação do parecer prévio previsto no artigo 7.º n.º 2 do RJUE, nos casos previstos nesse artigo; ou II - A apresentação da informação sobre o início dos trabalhos, nos restantes casos».

Flexibilizada a exclusão de tributação de mais valias imobiliárias

A redação final da proposta prevê a aplicação da isenção de tributação em Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) dos ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente às «situações em que o reinvestimento em habitação própria e permanente não se concretize por facto não imputável ao sujeito passivo, designadamente quando este, tendo celebrado negócio jurídico de aquisição de imóvel com esse destino, fique impedido da sua execução em virtude de facto superveniente objeto de apreciação judicial, podendo para o efeito prever a suspensão ou prorrogação do prazo legal de reinvestimento».

Alterações ao IRS no arrendamento habitacional

O pacote fiscal para a habitação prevê também a aplicação de uma taxa de tributação autónoma de IRS reduzida, de 10%, sobre os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento e subarrendamento habitacional obtidos até ao final de 2029, cujo valor de renda mensal não exceda os 2 300 euros. Estes rendimentos são também considerados apenas em 50% quando obtidos por sujeitos passivos de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC), ou, acrescenta a nova redação, «por sujeitos passivos de IRS, com contabilidade organizada, no âmbito da categoria B». Simultaneamente, prevê-se agora «a redução da retenção na fonte para 10%, quando se trate de entidades que disponham ou devam dispor de contabilidade organizada e estejam obrigadas a reter o imposto, no que diz respeito aos rendimentos da categoria F».

Serviços de engenharia contemplados na restituição de metade do IVA nos CIA

O pacote prevê também um regime de Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), garantindo um conjunto de benefícios fiscais, por um período de até 25 anos, ao investimento na construção, reabilitação ou aquisição de imóveis para arrendamento ou subarrendamento habitacional.

Entre outros benefícios fiscais constava, na proposta original, a restituição de até 50% do montante equivalente ao IVA suportado em serviços de arquitetura, projetos e estudos relacionados com a construção ou reabilitação daqueles imóveis. A redação final acrescenta os serviços de engenharia, que passam assim a ser também contemplados.

O diploma ainda terá ainda de ser submetido a votação final global no Parlamento e promulgado pelo Presidente da República.