Parcerias para a reabilitação de imóveis vão ter simplificação fiscal

Com o objetivo de acelerar a aposta na reabilitação urbana, o Governo quer lançar um mecanismo fiscal que promete simplificar e facilitar as parcerias criadas para a recuperação de imóveis.

Inspirada na tradição inglesa das ‘LLP’ (Limited Liability Partnerships), a proposta avançada pelo Secretário de Estado dos Assuntos Fiscais, António Mendonça Mendes, assenta na criação de um veículo societário em que a tributação é realizada na esfera dos sócios, na quota-parte correspondente à sua participação.

A explicação foi feita pelo próprio, durante a sua passagem pelo Portugal Real Estate Summit, uma conferência internacional dedicada ao investimento imobiliário no nosso país realizada nos dias 19 e 20 de setembro. «Um encontro importante e que ocorre num momento de viragem» disse, assinalando o facto de o evento acontecer precisamente na semana em que «a agência norte-americana Standard & Poor’s, alterou o rating do nosso país, que passou de BBB- para  BB+, o primeiro nível acima de ‘lixo’». Sublinhando que este resultado é «fruto do esforço dos portugueses e da estratégia do Governo», o governante garantiu que o Executivo está agora empenhado em «atrair investidores com diferentes perfis», estando para o efeito «a avaliar a introdução de Limited Liability Partnerships (LLP)» em Portugal.

Com grande sucesso no Reino Unido, as ‘LLP’ são estruturas societárias em que os sócios (partners) limitam a sua responsabilidade relativamente aos outros sócios. A vantagem de constituir uma sociedade como ‘LLP’ é essencialmente fiscal já que este tipo de sociedade é tributado como uma parceria (‘partnership’), a que acresce a responsabilidade limitada dos seus acionistas, que apenas são responsáveis pela realização da prestação a que cada um se obrigou, respondendo o património social pelas dívidas da sociedade.

REITs continuam em cima da mesa

A par do desenvolvimento das ‘LLP’, o Governo mantém o interesse na introdução de um regime de Real Estate Investment Trusts (REITs) em Portugal, à semelhança do que aconteceu em Espanha com as SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Um verdadeiro sucesso na captação de investimento para o setor, só no MAB (Mercado Alternativo Bursatil) – o mercado bolsista espanhol de pequenas e médias empresas que procuram, através do mercado de valores, expandir o seu negócio – foram já criadas cerca de 40 SOCIMIs, contando já com uma capitalização bolsista de mais de 15.000 milhões de euros.

«Uma das grandes vantagens de um regime de REITs, e em que o modelo das SOCIMI foi extremamente bem-sucedido é a captação de grandes volumes de capital estrangeiro que, de outra forma, não seriam alocados àquele mercado», começa por explicar David Brush, acrescentando que no caso do valor de mercado das SOCIMI espanholas, «a grande maioria, cerca de 10.000 milhões de euros, corresponde a capital internacional». Conhecedor profundo deste mercado, onde assume o cargo de Chief Investment Officer da Merlin Properties, atualmente a maior socimi espanhola, este especialista esclareceu ainda que «os REITs não pretendem substituir o mercado privado, ou eliminar outros veículos existentes como os fundos imobiliários. O objetivo é de abrir o mercado a outras fontes de capital, e não o de canibalizar a indústria».

Sem dúvidas quanto às vantagens que a introdução destes veículos teria para o mercado português, David Brush lembra que «já há muitos modelos de REIT’s, não é preciso inventar a roda», por isso, «outro conselho que deixo aos portugueses é que, já que têm tantos modelos que vos podem inspirar na Europa, sigam aqueles que funcionam melhor». Fundamental é que o legislador não incorra no erro de «ditar de forma rígida aquilo onde os REITs podem investir, impondo valores mínimos e máximos, restringindo classes de ativos, etc», pois, se assim for, o efeito será contrário ao pretendido. «Não temos problemas com as regulamentações, mas restrições de tipo de ativo ou de montantes de investimento podem ser um problema para os investidores», garante.

Uma posição apoiada pela Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios (APFIPP), e reiterada no Portugal Real Estate Summit por Manuel Puerta da Costa, da direção da associação, para quem «a existência de mercados públicos no imobiliário e mais transparência devia ser defendida tanto pela direita como pela esquerda de qualquer partido». Até porque, «uma maior parte das poupanças destas empresas deveria ser dedicada à economia real do país».

Investidores pedem mais transparência

«Outra caraterística muito importante deste regime, é a existência de estruturas de governança funcionais e de um sistema de report muito transparente, facilitando quer ao mercado quer a todos os stakeholders perceber aquilo que está a acontecer». Algo que, uma vez mais, seria vantajoso para Portugal, onde a inexistência de um regime equiparado tem tornado os processos de investimento mais morosos que o desejado, refere o responsável da Merlin, que conta já com cerca de 250 milhões de euros em carteira no mercado português. Basta lembrar que inicialmente o objetivo da Merlin era que Portugal representasse 20% da sua carteira o que, a valores de mercado de hoje, elevaria o seu investimento no nosso país para 2.000 milhões de euros.

«A atividade de empresas como a Merlin mostram que este modelo tem funcionado», concluiu, por seu turno, Tim Kesseler, Analyst Investor Outreach da EPRA, considerando que Portugal vive «tempos entusiasmantes» no que ao investimento diz respeito.

Mais de 150 investidores internacionais no Portugal Real Estate Summit

Considerada um sucesso pela organização, a segunda edição do Portugal Real Estate Summit trouxe até ao Estoril uma audiência de 330 profissionais da indústria imobiliária, dos quais cerca de metade eram investidores internacionais e cuja presença atestou o crescente interesse que Lisboa e Portugal despertam a nível global.

Organizado pela Iberian.Property, braço internacional da Vida Imobiliária, o Portugal Real Estate Summit contou com os patrocínios da Abreu Advogados, Aguirre Newman, CBRE, Cushman & Wakefield, Deloitte, JLL e da firma de advogados Morais Leitão Galvão Teles e Soares da Silva, de Vilamoura, além do Grupo SIL. No campo dos patrocínios institucionais, alinham a ACAI, APAF, APFIPP, APPII, ASPRIMA, EPRA, RICS, Thomson Reuters e ULI.