Peritos avaliadores de imóveis têm regras mais exigentes

O mês de novembro trouxe novas regras para o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestam serviços a entidades do sistema financeiro nacional. O novo enquadramento da atividade tem regras mais exigentes, nomeadamente no que diz respeito à formação, idoneidade e responsabilidade civil destes profissionais, com o objetivo de fortalecer as garantias de independência e assegurar maior transparência, reforçando a segurança dos particulares.

Entrou em vigor a 13 de novembro a Lei n.º 153/2015 que regula o acesso e o exercício da atividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestam serviços a entidades do sistema financeiro da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões.

De acordo com o novo diploma apenas estão habilitados a prestar serviços de avaliação de imóveis às entidades do sistema financeiro nacional os peritos avaliadores de imóveis (PAI) registados junto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) e que reduzam a escrito os termos da sua relação contratual com a entidade contratante.

Recorde-se que até à entrada em vigor deste diploma a inscrição de novos profissionais dependia de mera comunicação ao regulador. De agora em diante este registo será aceite caso a CMVM considere que o requerente cumpre todos os pressupostos legais para o exercício da respetiva atividade, nomeadamente, requisitos de idoneidade, qualificação e experiência profissionais e de cobertura da responsabilidade civil profissional.

A apreciação da idoneidade bem como a avaliação da qualificação e experiência profissionais dos PAI compete à CMVM, precedidas de parecer favorável do Banco de Portugal e da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões.

O novo regime estabelece que os PAI são responsáveis pelos danos causados a qualquer uma das partes contratuais (entidade contratante, acionistas ou participantes de organismos de investimento coletivo, clientes bancários, tomadores de seguros, segurados e beneficiários de contratos de seguro e associados, participantes e beneficiários de fundos de pensões) que sejam decorrentes de erros ou omissões constantes dos relatórios de avaliação. Acresce que a entidade contratante responde solidariamente por estes erros, independentemente de culpa.

De encontro a estas responsabilidades cada PAI, pessoa coletiva ou singular, deve obrigatoriamente contratar um seguro de responsabilidade civil. O valor será de 500 mil euros, podendo ser reduzido para 250 mil euros no caso de peritos avaliadores de imóveis registados há menos de três anos e para aqueles que, no ano anterior, tenham efetuado avaliações de valor global inferior a 20 milhões de euros.

No seguimento da circular DGIC/2015/13, de 26 de outubro, os PAI inscritos na CMVM estão já a ser notificados pelo Departamento de Supervisão de Gestão de Investimentos Coletivos no sentido de prestar informações relativas ao respetivo seguro profissional de responsabilidade civil profissional.

O novo quadro legal estabelece um conjunto alargado de incompatibilidades capazes de afetar a “imparcialidade de análise”. Refere, expressamente, que a remuneração dos peritos avaliadores de imóveis não pode depender, “direta ou indiretamente, do valor de avaliação ou do valor do imóvel”.

Inscrições na CMVM converteram-se oficiosamente em registo a 13 de novembro

À data da entrada em vigor da nova Lei, no dia 13 de novembro, os PAI inscritos junto da CMVM viram a sua inscrição converter-se oficiosamente em registo. Além do dever de adequar o exercício da sua atividade às exigências da nova Lei, particularmente no que respeita a incompatibilidades, estes profissionais devem, ainda, reduzir a escrito os termos da sua relação contratual com a entidade contratante, adaptar o respetivo contrato de seguro às novas exigências estatuídas e, até 31 de dezembro, adotar políticas e procedimentos conformes ao disposto na nova Lei.

Os pedidos de inscrição que se encontravam em apreciação junto da CMVM à data de 13 de novembro ficam sujeitos à nova lei. Tal significa que os pedidos terão de ser completados e adaptados às novas exigências, com exceção dos requisitos de qualificação dos PAI que tenham formação obtida em curso iniciado antes da entrada em vigor desta Lei.

Não cumprimento das novas regras pode gerar coimas até 300 mil euros

A inobservância do regime legal introduzido pelo novo diploma, e demais regulamentação conexa da CMVM, acarreta coimas que podem variar entre os 200 euros e os 300 mil euros.

A bandeira deste diploma foi a introdução de uma abordagem uniforme na avaliação de imóveis detidos por organismos de investimento coletivo e pelos domínios bancário, segurador e dos fundos de pensões, uma vez que a dinâmica do setor imobiliário reclamava mais confiança e credibilidade nas avaliações de imóveis.