Programa ‘Mais Habitação’ traz mais novidades em matéria fiscal

A Proposta de Lei do Governo, que deu entrada na Assembleia da República a 14 de abril, prevê uma norma transitória em matéria fiscal, segundo a qual «são excluídos de tributação em IRS os ganhos provenientes da transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar», desde que, «o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes», e esta amortização «seja concretizada num prazo de três meses contados da data de realização».

Por outro lado, sempre que «o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel transmitido for superior ao capital em dívida no crédito à habitação contraído para a aquisição do imóvel destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, o valor remanescente é sujeito a tributação de acordo com as disposições gerais do Código do IRS», lê-se no texto do diploma.

Para o efeito, a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) pode exigir que os sujeitos passivos apresentem documentos comprovativos, após a entrega da declaração modelo 3 de IRS de 2023 e 2024, da amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado à habitação própria e permanente.

Este regime transitório será aplicável às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2023 e 31 de dezembro de 2024, assim como às transmissões realizadas entre 1 de janeiro e 31 de dezembro de 2022, desde que, neste último caso, a amortização do capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes seja concretizada até três meses após a entrada em vigor da lei.

Prevê-se ainda que fica «suspensa a contagem do prazo para o reinvestimento previsto na alínea b) do n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, durante um período de dois anos, com efeitos a 1 de janeiro de 2020». Em causa está o prazo - entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização - para reinvestir os ganhos da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente na aquisição da propriedade de outro imóvel com o mesmo destino.

Isenção de IRS e IRC nas alienações de imóveis habitacionais ao Estado

A Proposta de Lei do Governo prevê a isenção de tributação em IRS e IRC dos ganhos provenientes da alienação onerosa, ao Estado, às Regiões Autónomas ou às autarquias locais, de imóveis para habitação.

Excetuam-se os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal nos denominados ‘paraísos fiscais’ e os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.

No caso do IRS, os rendimentos isentos são obrigatoriamente englobados para efeitos de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.

Municípios podem comunicar à AT terrenos aptos para construção

A mesma proposta revê também o conceito de “terrenos para construção”, constante do artigo 6.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

Assim, passam a considerar-se como terrenos para construção, para efeitos de IMI, os terrenos situados dentro ou fora de um aglomerado urbano para os quais tenha sido concedida licença ou comunicação prévia favorável de operação de loteamento ou de construção – neste primeiro segmento da definição, foi eliminada a menção a informação prévia favorável e a declaração no título aquisitivo -, ou, o que é novidade, que tenham sido comunicados pelos municípios à AT como aptos para construção, nos termos dos instrumentos de gestão territorial aplicáveis.

Esta comunicação dos municípios deverá ser feita exclusivamente por via eletrónica, através de declaração de modelo oficial, a aprovar por portaria.

Habitações enquadradas no PAA excluídas do AIMI

A proposta prevê ainda que ficam excluídos do adicional ao imposto municipal sobre imóveis (AIMI), não apenas, como até aqui, os prédios urbanos classificados como «comerciais, industriais ou para serviços» e «outros», mas também, os prédios urbanos classificados como «habitacionais» enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA), nos termos do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, que aprovou este programa.