Proprietários preocupados com o futuro do mercado de arrendamento em 2017

A dinâmica do mercado de arrendamento e a “incerteza” sobre o seu enquadramento legal para 2017 foram o mote para o quarto Seminário IMOjuris. Conduzida pelo departamento de Direito Imobiliário da Garrigues Portugal, a sessão contou com a participação especial do Professor Luís Menezes Leitão, presidente da ALP.

Os proprietários estão preocupados com uma possível “retração do mercado de arrendamento”, reconheceu Luís Menezes Leitão, presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP). Esta preocupação resulta da apresentação nos últimos meses de três Projetos de Lei, ainda em discussão na Assembleia da República, por parte dos grupos parlamentares do Partido Socialista (PS), do Partido Comunista Português (PCP) e do Bloco de Esquerda (BE).

O grupo parlamentar do PS apresentou, no final de março, um Projeto de Lei no qual define um novo “regime de classificação e de proteção de estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural”, propondo, para o efeito, um conjunto de alterações à Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano [NRAU], e ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, que aprovou o Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados.

Para o presidente da ALP, “este regime nada tem sobre a classificação e proteção de lojas históricas”. Em causa está não só a indefinição deste conceito, mas também o facto de os critérios de classificação desses estabelecimentos serem remetidos para a esfera de competência das Câmaras Municipais, que definirão esses critérios através de regulamento municipal. «Ficará nas mãos das Câmaras Municipais definir as lojas que são históricas ou não, um regime com critérios diferentes em todos os concelhos do país”, alertou Luís Menezes Leitão. “Mais grave” ainda, acrescentou o Professor, “é a exclusão da possibilidade de denúncia do contrato pelo senhorio para a realização de obras no imóvel [classificado como loja histórica] e, até, para a demolição”.

O Projeto de Lei do PS prevê, ainda, o alargamento de cinco para dez anos do período transitório de proteção, quer no arrendamento habitacional quer no arrendamento não habitacional. No caso do arrendamento habitacional, o alargamento previsto seria aplicável apenas aos arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos, ou deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, e com um Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do respetivo agregado familiar inferior a 5 Retribuições Mínimas Nacionais Anuais (RMNA).

Também os Projetos de Lei apresentados pelo PCP e pelo BE propõem o prolongamento de cinco para dez anos do período transitório de atualização de rendas. No caso do arrendamento habitacional, o alargamento proposto é, todavia, mais amplo, abrangendo todos os arrendatários com RABC inferior a cinco RMNA, independentemente da idade ou grau de incapacidade. Por outro lado, ambos os projetos propõem a redução do limite máximo do valor anual da renda que resultar da atualização de 1/15 avos do valor do locado para 1/25 avos, no caso do PCP, ou 4% do valor do locado, no caso do BE. Simultaneamente, o Projeto de Lei do PCP “introduz maior progressividade na fixação da renda dos inquilinos, durante o período transitório, em função do seu rendimento: os escalões passam de 10%, 17% e 25% do RABC, para 10%, 14%, 17%, 22% e 25% do RABC”, explicou Luís Menezes Leitão.

Além disso, os Projetos de Lei do PCP e do BE propõem que os contratos de arrendamento que até ao momento ainda não transitaram para o NRAU, ou seja, que ainda se mantêm em regime vinculativo ou de perpetuidade, já não possam ser objeto de transição. Face ao teor desta proposta, e dado que existem ainda muitos senhorios que “nem iniciaram o processo de atualização para o NRAU, essas pessoas devem acautelar-se e avançar com o processo de transição”, alertou o presidente da ALP. “Quem ainda não fez a transição para o NRAU deve promovê-la agora, sob pena de poder vir a perder a oportunidade”, o que sucederá caso esta medida venha a ser aprovada. O risco para os senhorios que não avançarem com o processo de transição é “ficarem com um arrendamento perpétuo”, explicou.

O Projeto de Lei do Bloco de Esquerda exclui também a possibilidade de transição para o NRAU no caso das lojas históricas, só a admitindo caso haja acordo entre as partes.  

Se qualquer um destes Projetos de Lei avançar, isso irá “colocar um sério problema ao mercado de arrendamento”, o que, a par da extinção do Balcão do Arrendamento, terá um “efeito calamitoso”, afirmou Menezes Leitão. “Esta é uma situação muito preocupante” e que “irá matar o mercado de arrendamento”, concluiu.

A par da possível alteração ao NRAU, outra questão em foco neste Seminário foi o anunciado agravamento da tributação do alojamento local, matéria que foi abordada por Ana Ferreira da Costa, associada sénior na área de Direito Imobiliário e Urbanismo da Garrigues Portugal, e que suscitou uma animada discussão entre todos os participantes no debate.

Recorde-se que, de acordo com a Proposta de Lei do Orçamento do Estado para 2017, o coeficiente de tributação no regime simplificado de IRC aplicável à exploração de estabelecimentos de alojamento local, na modalidade de moradia ou apartamento, passa de 4% para 35% do rendimento obtido nesta atividade. No caso do regime simplificado de IRS, o coeficiente passa de 15% para 35% e, além disso, passa a aplicar-se ao alojamento local o mesmo regime fiscal a que está sujeito o arrendamento ‘tradicional’ (taxa autónoma de 28% sobre os rendimentos obtidos ou, em alternativa, a taxa correspondente ao escalão de rendimentos do sujeito passivo caso este opte pelo englobamento).

Mais do que a alteração do coeficiente de tributação, a advogada da Garrigues Portugal desafiou os presentes a tentar perceber o “porquê” desta opção legislativa e, mais do que isso, a refletir sobre se “o alojamento local é, efectivamente, uma atividade concorrencial em relação ao arrendamento tradicional”. A maioria dos participantes concluiu que se tratam de “realidades distintas” e que, por essa razão, merecem um tratamento diferenciado.

Sobre o crescimento do alojamento local nos últimos anos, Menezes Leitão sublinhou a pouca expressão que o setor ainda apresenta, com “pouco mais de 35 mil alojamentos locais registados, concentrados maioritariamente nos Centros Históricos das cidades do Porto e de Lisboa”, acrescentando que “o alojamento local tem expressão sobretudo mediática, pelo seu impacto político e não, necessariamente, económico”.

Numa sala repleta de público, a fiscalidade e a rentabilidade da opção pelo alojamento local, em detrimento do arrendamento ‘tradicional’, foram as questões mais debatidas pelos participantes.