Revisão da lei dos solos em vigor a partir de 29 de janeiro

Foi publicado em Diário da República o Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro, que altera o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio. As novas regras entram em vigor a 29 de janeiro.

«Apesar de o RJIGT dever garantir segurança e previsibilidade ao ordenamento jurídico, não pode, no entanto, constituir um corpo legislativo rígido, incapaz de se ajustar à presente necessidade de pôr cobro à escassez de habitação e ao aumento dos seus custos», pode ler-se no preâmbulo do diploma.

Neste sentido, prevê-se um regime especial de reclassificação para solo urbano, limitado aos casos em que a finalidade seja habitacional ou conexa à finalidade habitacional e usos complementares. O exercício excecional de reclassificação é legitimado por deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal.

Os municípios podem determinar esta reclassificação para solo urbano mediante alteração simplificada do plano diretor municipal e desde que, entre outras condições, pelo menos 700/1000 da área total de construção acima do solo se destine a habitação pública, ou a ‘habitação de valor moderado’. Este novo conceito «não se confunde com outros conceitos como ‘custos controlados’, na medida em que procura abranger o acesso pela classe média, ponderando valores medianos dos mercados local e nacional, e definindo valores máximos para assegurar maior equidade».

Nesse sentido, considera-se habitação de valor moderado, toda aquela em que o preço por m² de área bruta privativa não exceda o valor da mediana de preço de venda por m² de habitação para o território nacional ou, se superior, 125% do valor da mediana de preço de venda por m² de habitação para o concelho da localização do imóvel, até ao máximo de 225% do valor da mediana nacional. Os valores de mediana são apurados de acordo com a última estatística disponível do Instituto Nacional de Estatística, à data da celebração do contrato de compra e venda, considerando todas as transações no caso dos preços de venda.

Nas áreas onde se permite a reclassificação para solo urbano «devem ser planeadas e executadas as medidas necessárias à salvaguarda da preservação dos valores e funções naturais fundamentais, bem como as medidas necessárias à prevenção e mitigação de riscos para pessoas e bens».

O município possui direito de preferência após a primeira transmissão de prédios ou de frações autónomas construídas em solos reclassificados ao abrigo deste regime especial.

Por outro lado, considerando que, a 31 de dezembro de 2024, findou o prazo para a integração das regras de qualificação e classificação do solo nos planos municipais e intermunicipais de ordenamento do território, e não obstante se manter o referido prazo, possibilita-se a realização de operações urbanísticas em áreas urbanizáveis ou de urbanização programada cuja finalidade seja habitacional ou conexa à finalidade habitacional e usos complementares, aplicando-se o procedimento de reclassificação do solo para estas finalidades.

Em nota publicada no site da Presidência da República a 26 de dezembro, Marcelo Rebelo de Sousa fez notar  que, apesar de o diploma «constituir um entorse significativo em matéria de regime genérico de ordenamento e planeamento do território, a nível nacional e local», procedeu à sua promulgação «atendendo à intervenção decisiva das assembleias municipais e à urgência no uso dos fundos europeus e no fomento da construção da habitação».