Revisão do licenciamento urbanístico gera alguma incerteza entre municípios e promotores

Está em discussão no Parlamento, na especialidade, a Proposta de Lei n.º 48/XVII/1, que autoriza o Governo a rever o regime aplicável ao licenciamento de operações urbanísticas, a alterar o regime jurídico da urbanização e da edificação (RJUE) e o regime jurídico da reabilitação urbana. Em causa está um projeto de revisão que permita resolver dificuldades de articulação e de aplicação identificadas no Simplex Urbanístico de 2024 (Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro). O balanço de dois anos de vigência do atual Simplex Urbanístico e as alterações agora apresentadas pelo Governo, na Proposta de Lei n.º 48/XVII/1, deram mote ao Seminário Imojuris “As alterações ao licenciamento urbanístico”, promovido pelo Imojuris e a Morais Leitão, com o apoio da Associação Portuguesa dos Promotores e Investidores Imobiliários (APPII) e da Vida Imobiliária, no dia 9 de fevereiro, no auditório João Morais Leitão, em Lisboa.

A complexidade do licenciamento urbano parece adensar-se por uma sucessão de alterações ao RJUE, que culminaram com um primeiro Simplex, em 2024, e um segundo ainda em discussão no Parlamento. Para João Pereira Reis, Sócio da Morais Leitão, “seria mais lógico fazer um diploma novo, simples e conciso, um diploma enxuto, simplificado”. Reconhece, contudo, um esforço importante, quer na revisão de 2024, que considera “uma reforma muito radical”, quer na revisão prevista para este ano, com “pequenas alterações de redação que têm um enorme significado”. E isto é algo que não passa despercebido aos promotores imobiliários. Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII, deixa o alerta: “quer na frente do urbanismo (Proposta de Lei n.º 48/XVII/1), quer na frente da fiscalidade (Proposta de Lei n.º 47/XVII/1), acho que é importante mantermos a vigilância e a pressão. Quem viabilizou a proposta do urbanismo foi o Partido Socialista, quem viabilizou a proposta da fiscalidade foi o partido Chega. O xadrez político é difícil e, portanto, o setor não pode baixar os braços”.

40% dos projetos não avançam para construção

Do ponto de vista do mercado, Ricardo Guimarães, Diretor da Confidencial Imobiliário, apresentou dados que comprovam um défice de nova oferta habitacional. Segundo o especialista, “nos últimos dez anos, em Portugal, foram licenciados cerca de 22 fogos por mil habitantes. Para termos uma comparação, na Zona Euro foram construídos cerca de cinquenta fogos por mil habitantes”. Verifica-se “um crescimento daquilo que são as intenções de aumento de oferta, ou seja, de edifícios ou projetos alvo de pré-certificação energética. Mas, depois, vemos que existe um gap, que se tem vindo a acentuar, entre aquilo que são as intenções e o que são fogos de facto licenciados”. Em conclusão, aponta que “temos tido dinâmica de mercado, mas esta depois esbarra nos entraves encontrados do licenciamento à obra”. Isso mesmo é espelhado no Portuguese Investment Property Survey, de acordo com o qual o licenciamento e a burocracia são consistentemente apontados como os grandes obstáculos à atividade de construção ou promoção imobiliária, a que acrescem também os custos de construção.

Municípios entre a adaptação e a sobrecarga

Apesar da diversidade de contextos, existiram vários consensos durante a mesa de debate moderada por Manuel Maria Gonçalves, a começar pelo “entusiasmo” com que os municípios acolheram a ideia de uma simplificação do licenciamento urbano. “Nenhum técnico municipal é contra a simplificação dos licenciamentos, antes pelo contrário”, começou por referir Ana Sofia Libreiro, Diretora Municipal de Desenvolvimento Urbano da Câmara Municipal de Almada. “A questão aqui prende-se com o estado de maturidade que as organizações têm perante estas propostas de simplificação” e reconhece que, na Câmara Municipal de Almada, “a estrutura organizacional da câmara não estava preparada para que o modelo preferencial na gestão do território fosse a ausência de controlo prévio”. Isto porque, “a fiscalização sucessiva, no território, implica uma reorganização na estrutura dos serviços, e isso leva tempo e nem sempre é possível face aos recursos disponíveis. E, portanto, logo aí há um constrangimento enorme”, explicou.

No caso em concreto da Câmara Municipal de Almada, o Simplex de 2024 chegou com procedimentos a decorrer ainda em formato papel. “Estivemos a trabalhar no processo de desmaterialização do licenciamento urbano há dois anos e posso anunciar que, a partir de hoje, os processos em Almada já entram em formato digital”.

Entre os desafios, Sofia Libreiro destacou também “alguma desadequação dos instrumentos de gestão territorial à realidade”, ou seja, “por muito que queiramos agilizar os licenciamentos deparamo-nos com instrumentos de gestão territorial datados no tempo, com falta de informação e onde perdemos, em alguns casos, muitos meses a tentar entender como chegamos ali”, explicou.

Também Paulo Diogo, Diretor Municipal de Urbanismo da Câmara Municipal de Lisboa, conta que o anúncio, em 2023, de um Simplex no urbanismo foi encarado com otimismo. “Houve pessoas que testemunharam o nosso entusiamo com o Simplex”, logo acrescentando que “depois da sua publicação, em janeiro de 2024, surgiram muitas dúvidas na sua aplicação. Havia uma certa insegurança”.

O mesmo responsável reconhece que o Simplex de 2024 originou “uma mudança de paradigma em toda a estrutura técnica da Câmara Municipal de Lisboa” e “uma outra preocupação com o cumprimento dos prazos”. Mas sublinha que “é mais importante para quem investe e para toda a cadeia decisória termos prazos realistas do que continuarmos a insistir em prazos curtos”. E admite que se “perdeu alguma ordem nos procedimentos”, algo que, acredita, “esta nova versão, que está em discussão, de algum modo resolve”.

Rui Ribeiro Lima, Sócio da Morais Leitão, não tem dúvidas. As mudanças introduzidas em 2024 foram “bastante radicais e desafiantes para as administrações municipais” e aponta para novos desafios com as alterações em discussão no Parlamento. “Os prazos que foram fixados pelo Simplex de 2024 são prazos que, considero, vão de encontro àquilo que se espera da administração quanto à capacidade de decisão. Já não vejo isto, por exemplo, nas atuais alterações, na medida em que os prazos são substancialmente reduzidos e não se sabe bem quando é que estes prazos começam a contar”.

Em contrapartida, encara como “boa notícia” a redução do prazo para controlo sucessivo municipal, de dez anos para um ano. Por outro lado, “deixa de haver um prazo tão alargado para invocar as chamadas nulidades urbanísticas, ou seja, as situações em que há uma invalidade, uma violação de alguma norma e que não foi detetada. Parece-nos positivo na medida em que se estabiliza a situação”.