Tribunal da Relação de Lisboa considera que fração destinada a habitação não pode ser afeta a alojamento local

Os juízes do Tribunal da Relação de Lisboa decidiram que uma fração autónoma destinada a habitação, segundo o título constitutivo da propriedade horizontal, não pode ser afeta a alojamento local. Face à polémica que suscitou este acórdão, o professor Menezes Leitão, presidente da ALP, sublinhou que a decisão “não é definitiva e não faz jurisprudência”.

Em causa está uma decisão do Tribunal da Relação de Lisboa que confirmou a legalidade da deliberação de uma assembleia de condóminos de um prédio sito em Lisboa, aprovada em maio deste ano, e que proibiu o exercício do alojamento local numa das fracções. A proprietária da fracção avançou com uma providência cautelar para suspender a deliberação e, após ter obtido vencimento na primeira instância, viu a sentença que julgou procedente a providência cautelar ser revogada pela Relação na sequência de recurso apresentado pelo condomínio.

O Tribunal da Relação de Lisboa considerou que “destinando-se a fracção autónoma, segundo o título constitutivo, a habitação, não lhe pode ser dado outro destino (alojamento mobilado para turistas) sendo para tanto irrelevante o licenciamento do local para a actividade comercial”. Significa isto que, se a fracção, de acordo com o título constitutivo da propriedade horizontal, se destina a habitação, não pode a mesma ser afeta a alojamento local sem que haja alteração do referido título constitutivo, o que implica a autorização de todos os condóminos.

A Relação de Lisboa considerou que “a principal questão que aqui se coloca diz respeito ao fim a que se destina a fracção”, sendo que “é especialmente vedado aos condóminos dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada”, escreve o Relator do acórdão, citando alínea c) do nº 2 do artigo 1422.º do Código Civil. Por outro lado, pode ler-se na decisão, é também especialmente vedado aos condóminos, conforme preceitua a alínea d) do nº 2 do mesmo artigo, “praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição”. Neste sentido, a indicação expressa, no título constitutivo, que a fracção em causa é de uso habitacional, veda à condómina recorrida e proprietária da fração “dar-lhe um uso diverso daquele que se encontra inscrito no título”.

Por outro lado, o acórdão considera que a deliberação da assembleia de condóminos não constitui uma restrição ilícita ao direito de propriedade da condómina recorrida, sendo antes esta quem viola a lei ao praticar “uma actividade comercial numa fracção de uso exclusivamente habitacional, podendo retirar rendimento da referida fracção, colocando-a, por exemplo, no mercado de arrendamento“, sem que, nesse caso, houvesse qualquer possibilidade de os condóminos a isso se oporem.

Em suma, o acórdão considerou que o destino comercial dado à fracção não é compatível com o fixado no título da propriedade horizontal, que o destina a habitação e que, nesta situação, o único remédio “é a reconstituição natural”, ou seja, a “afectação da fracção em causa ao fim a que ela estava destinada”. As autorizações administrativas obtidas pela condómina junto do serviço de Finanças, da Câmara Municipal e do Turismo de Portugal, de acordo com as quais a fracção pode ser destinada a comércio, “não têm a virtualidade de alterar o estatuto da propriedade horizontal constante do respectivo título constitutivo, segundo o qual essa fracção se destina a habitação”, conclui o acórdão.

Pronunciando-se sobre o assunto no dia em que foi tornado público o texto do acórdão, o Professor Menezes Leitão, presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), sublinhou que esta decisão “não é definitiva e não faz jurisprudência”, sendo que ainda há poucos meses “foi proferida uma decisão em sentido contrário pelo Tribunal da Relação do Porto”. O presidente da ALP falava durante o último Seminário IMOjuris, que decorreu a 7 de dezembro, em Lisboa, no auditório da Garrigues Portugal.

LOE para 2017 agrava tributação do alojamento local

De há dois anos a esta parte, o alojamento local tem apresentado uma dinâmica crescente, superando este ano a barreira dos 35 mil alojamentos registados.

De acordo com a Lei do Orçamento do Estado para 2017 (LOE 2017), recentemente aprovada, a determinação da matéria coletável relevante para efeitos de aplicação do regime simplificado de IRC, no caso de sujeitos passivos que se dediquem à exploração de estabelecimentos de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento, passa a obter-se através da aplicação aos rendimentos obtidos nessa atividade do coeficiente de 0,35. Esta alteração representa um significativo agravamento da tributação da atividade de alojamento local, visto que, até aqui, o coeficiente aplicável era de apenas 0,04.

Por outro lado, em sede de IRS, de acordo com a previsão atualmente em vigor, o sujeito passivo que opte pela determinação do rendimento tributável com base no regime simplificado, só é tributado sobre 15% do rendimento resultante da atividade de alojamento local. Ora, com a LOE 2017, a tributação passa a incidir sobre 35% dos rendimentos obtidos na atividade de alojamento local, quando esta revestir as modalidades de moradia ou apartamento. Acresce que, no caso do IRS, os sujeitos passivos vão poder optar pela tributação de acordo com as regras aplicáveis aos rendimentos prediais. Significa isto que, a partir do próximo ano, os titulares de rendimentos da exploração de estabelecimentos de alojamento local passam a poder optar pela tributação de acordo com as regras estabelecidas para a categoria F (rendimentos prediais), sujeitando-se a uma taxa autónoma de 28% sobre os rendimentos prediais obtidos, ou, em alternativa, ser-lhes-á aplicada a taxa correspondente ao respetivo escalão de rendimentos, caso optem pelo englobamento.

A dinâmica crescente que parece envolver o alojamento local não impressiona o Professor Menezes Leitão. Durante o Seminário IMOjuris, o presidente da ALP referiu que este é ainda um fenómeno “concentrado maioritariamente nos Centros Históricos das cidades do Porto e de Lisboa”, e que a expressão do alojamento local “é sobretudo mediática, pelo seu impacto político e não, necessariamente, económico”.