Alteração ao Código Civil reforça a hipoteca face ao direito de retenção

Foi publicado em Diário da República o Decreto-Lei n.º 48/2024, de 25 de julho, que limita as situações em que o direito de retenção prevalece sobre a hipoteca.

De acordo com o Código Civil, o devedor que disponha de um crédito contra o seu credor goza do direito de retenção se, estando obrigado a entregar certa coisa, o seu crédito resultar de despesas feitas por causa dela ou de danos por ela causados.

E nos termos da atual redação do artigo 759.º do Código Civil, recaindo o direito de retenção sobre coisa imóvel, o respetivo titular, enquanto não entregar a coisa retida, tem a faculdade de a executar, nos mesmos termos em que o pode fazer o credor hipotecário, e de ser pago com preferência aos demais credores do devedor. Caso em que, o direito de retenção prevalece sobre a hipoteca, ainda que esta tenha sido registada anteriormente.

Com a alteração introduzida, o titular do direito de retenção só tem a faculdade de ser pago com preferência aos demais credores, nos casos em que o crédito assegura o reembolso de despesas para conservar ou aumentar o valor da coisa retida. E só nesses casos o direito de retenção prevalece sobre a hipoteca, ainda que esta tenha sido registada anteriormente.

Ou seja, na prática, altera-se o artigo 759.º do Código Civil no sentido de condicionar a prevalência do direito de retenção sobre a hipoteca anteriormente registada à circunstância de o crédito garantido assegurar o reembolso de despesas feitas com o imóvel que tenham contribuído para o conservar ou para aumentar o respetivo valor.

Deste modo, «a posição do credor hipotecário é reforçada através da limitação da prevalência do direito de retenção sobre a hipoteca anteriormente registada aos casos em que a não consagração desta solução conduz ao locupletamento do credor hipotecário à custa do titular do direito de retenção», situações que ocorrem «sempre que o titular do direito de retenção realizou despesas com o imóvel com vista à sua conservação ou aumento do seu valor», lê-se no preâmbulo do diploma.

Esta alteração insere-se no projeto 18.3 do Plano de Recuperação e Resiliência, que «prevê a entrada em vigor de um “quadro jurídico revisto para a insolvência e resgate de empresas com vista a acelerar estes processos e adaptá-los ao paradigma ‘digital por definição’", incluindo a revisão do regime de preferência do direito de retenção no confronto com a hipoteca, por alteração ao Código Civil», refere ainda o preâmbulo.

O Decreto-Lei n.º 48/2024 entra em vigor a 24 de agosto e aplica-se aos direitos de retenção que sejam constituídos após a sua entrada em vigor.