As variáveis do investimento em reabilitação urbana: custo, tempo e previsibilidade legislativa

Organizado pelo Imojuris e pela PLMJ, no dia 6 de novembro, o seminário “Reabilitação Urbana: O que esperar?” abriu com uma apresentação de Andreia Candeias Mousinho, sócia da área de Direito Público da PLMJ e especializada em Urbanismo e Ordenamento do Território, que começou por enquadrar a evolução legislativa da matéria, destacando o papel da reabilitação urbana enquanto componente indispensável das políticas das cidades e da habitação.

A especialista percorreu depois as principais etapas de uma operação de reabilitação urbana (ORU), desde a delimitação das áreas de reabilitação urbana (ARUs), até à aprovação da ORU, através de instrumento próprio ou plano de pormenor de reabilitação urbana.

Andreia Candeias Mousinho referiu-se também aos últimos desafios com que se debate a reabilitação urbana, como são, entre outros, os obstáculos à reconversão dos usos, a ausência de um cadastro atualizado, a falta de uniformização e de celeridade dos procedimentos, a falta de capacitação e de recursos, ou ainda, a dificuldade do consenso para reabilitar (a perequação na reabilitação), as exigências técnico-construtivas previstas na lei (muito focadas na construção nova), e os apertados requisitos materiais e formais para atribuição de benefícios fiscais.

Olhando para o futuro, a advogada apontou a necessidade de reforço do acompanhamento da implementação das ARU´S e de uma maior avaliação e monitorização das ORU´s, e defendeu também o reforço dos incentivos à reabilitação (créditos de construção), assim como a inclusão de um capítulo dedicado à reabilitação urbana num futuro Código da Construção.

Para Joana Brandão, também sócia na área de Público, da PLMJ, quando um investidor pretende avançar para uma ORU, os três vetores fundamentais são «o custo, o tempo e a previsibilidade». Os procedimentos administrativos «e o tempo que demora toda a tramitação são um custo». É também importante que haja «previsibilidade, no sentido legislativo», ou seja, «que a lei seja estável e favorável ao investimento».  A instabilidade legislativa pode «significar um desvalor para a atividade», dando como exemplo as recentes alterações legislativas no setor do alojamento local, tais como a intransmissibilidade do título e a caducidade das licenças.

«A partir de 2030 é a inteligência artificial que passará a decidir»

Já Benedita Lacerda, associada coordenadora da PLMJ na área de Público, referiu que a ideia subjacente ao anunciado Simplex Urbanístico é «abolir os atos administrativos e autorizações que possam ser supérfluos ou inúteis. Essa é a linha condutora e que também se vai aplicar à reabilitação urbana». Nas alterações ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), e ao nível da reabilitação urbana, «são ampliadas as operações urbanísticas que ficam isentas de controlo urbanístico». Por outro lado, são «diminuídos os casos em que há parecer prévio da DGCP [Direção-Geral do Património Cultural], para obras interiores em que não haja impacto arqueológico ou afetados elementos arquitetónicos relevantes», ou «obras exteriores em que também não haja impactos arquitetónicos relevantes». A ideia passa também por acabar com «a licença de utilização, substituída por comunicação prévia», e «os municípios deixam de se poder pronunciar sobre o interior das frações e sobre os projetos de especialidades».

Joana Brandão concorda que «há uma delimitação negativa de poderes dos municípios» e que «vai ficar tudo nas mãos dos técnicos». Benedita Lacerda lembra, porém, que «os termos de responsabilidade dos técnicos são a garantia de que as regras serão cumpridas», mas «terão de ser fiscalizados».  

Joana Brandão adiantou ainda que, até 2030, os projetos terão de ser apresentados em BIM (Building Information Modeling) e, então, passará a haver «uma total automatização na verificação dos planos». A partir de 2030, «é a inteligência artificial que passará a decidir».

Quanto ao tão ambicionado “Código da Construção”, recomendado desde logo pelo Presidente da República aquando da promulgação da lei de autorização legislativa do Simplex Urbanístico, Joana Brandão entende que seria importante essa codificação. «É um trabalho de fôlego que vejo com bons olhos. É uma uniformização que é importante realizar, assim [o código] apareça até ao final da legislatura», porventura «autonomizando as regras da reabilitação urbana», ainda que, prevê Benedita Lacerda, «não vá haver um simplex da reabilitação».