Eliminação da autorização de utilização vai implicar uma ‘due diligence’ acrescida

Na abertura da sessão, Sérgio Antunes Teixeira, Associado Coordenador da Equipa de Imobiliário e Turismo da PLMJ, explicou as principais medidas com impacto na transmissão de imóveis, como a eliminação dos alvarás das licenças de construção e de utilização (substituídos pelo recibo de pagamento das taxas legalmente devidas), a eliminação da obrigação de apresentação da autorização de utilização e da ficha técnica de habitação nos atos de transmissão da propriedade de prédios urbanos, devendo a entidade que preside ao ato (conservador, ajudante ou escriturário, o notário, o advogado ou o solicitador) informar que o imóvel pode não dispor dos títulos urbanísticos necessários para a utilização ou construção.

O advogado apontou ainda algumas incongruências resultantes das alterações introduzidas, como a de manter a necessidade de certificar a existência da licença de utilização no contrato promessa de compra e venda, assim como, a de continuar a ser necessário fazer menção à licença de utilização e entregar a ficha técnica de habitação nos contratos de arrendamento.

Quanto a imóveis novos, e face à eliminação da licença de utilização, o advogado considera que se deve continuar a pedir, no ato de transmissão, no mínimo, o comprovativo de entrega da documentação prevista no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação. Assim, no caso da transmissão de edifício ou fração resultante de operação urbanística sujeita a controlo prévio, deve ser entregue o termo de responsabilidade subscrito pelo diretor de obra ou pelo diretor de fiscalização de obra, no qual aqueles devem declarar que a obra está concluída e que foi executada de acordo com o projeto, e as telas finais quando tenham existido alterações ao projeto. Já no caso de transmissão de edifício ou fração em que tenha ocorrido uma alteração à sua utilização sem operação urbanística prévia, ou que esteja isenta de controlo prévio, deve ser entregue o comprovativo da apresentação da comunicação prévia com prazo. Em qualquer caso, deve ainda ser entregue o recibo de pagamento das taxas legalmente devidas.

Presente na mesa de debate, José Araújo, Diretor Desinvestimento Imobiliário do Millennium BCP, considerou que «no nosso país, quando é publicada uma lei, muitas vezes a preocupação é arranjar formas de a contornar em vez de aplicá-la». «Para os bancos, não há um risco acrescido por deixar de existir a licença de utilização», mas o papel dos avaliadores passa a ter mais peso. «Se o avaliador detetar irregularidades e considerar que há um risco maior, dá conta disso ao banco e a operação pode ficar comprometida», sublinhou.

João Duarte Silva, Head of Business Advisory da Arcadis Portugal, considerou, por seu turno, que esta nova legislação traz mais responsabilidade e «onera mais os técnicos, mas não de uma forma excessiva». As novas regras «vão dar maior relevância às auditorias técnicas, o que para empresas como nós não escondo que até pode ser positivo», reconheceu. No que se refere aos projetistas, João Duarte Silva entende que «se mantém a sua responsabilidade, ainda que seja agora menos partilhada com as câmaras ao nível do controlo prévio».

Manuel Puerta da Costa, Presidente da Associação Portuguesa dos Analistas Financeiros (APAF), também presente no painel de debate, referiu que «os investidores institucionais não têm sido a parte fraca da transação, ao contrário dos particulares». A escritura pública «é o final de um processo muito longo e que inclui várias fases», e uma das mais importantes «é a due diligence técnica, legal e fiscal». A licença de utilização, até aqui exigida, «supria um detalhe, mas o importante era saber se o imóvel tinha tudo aquilo que é requerido no momento da transação». Para o Presidente da APAF, face à ausência da licença de utilização «os particulares vão precisar de mais garantias». Já para «os investidores institucionais essa circunstância vai exigir, das entidades que fazem a due diligence, um maior aprofundamento dos temas sobre os quais a licença de utilização incidia». Além disso, «os termos das escrituras terão um detalhe maior para suprir a falta da licença de utilização».

José Araújo acredita que «os promotores vão recorrer mais aos Pedidos de Informação Prévia (PIP)», mas «as Câmaras Municipais só têm 30 dias para responder aos PIP e, provavelmente, não vão conseguir responder nesse prazo». Para o responsável do Millennium BCP, o que vai ser decisivo para a decisão de financiamento da banca «é saber que gabinete de projetistas, de arquitetura ou de engenharia está envolvido, assim como, a já referida due diligence». Este diploma, prosseguiu, «tem uma série de lacunas e incongruências, como a exigência da licença de utilização nos contratos promessa de compra e venda». Porém, neste ponto, «a Ordem dos Notários, através do seu Bastonário, tem feito uma interpretação mais condizente com o espírito da lei, afastando essa obrigação», concluiu.