Governo revoga a CEAL e cria nova dedução em IRS aos rendimentos prediais

Foi publicado, em Diário da República, o Decreto-Lei n.º 57/2024, de 10 de setembro, que procede à revogação da contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL) e do coeficiente de vetustez aplicável aos estabelecimentos de alojamento local, bem como à introdução de medidas em sede de IRS para facilitar a mobilidade geográfica.

«Conforme referido no Programa do XXIV Governo Constitucional, é sua determinação revogar medidas penalizadoras do alojamento local entre as quais se destaca a contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL) e outras normas fiscais desproporcionais, criadas no âmbito do programa Mais Habitação (…). De facto, tais medidas restritivas limitam os direitos de propriedade, bem como a iniciativa económica privada. Por outro lado, pretende-se facilitar a mobilidade geográfica das pessoas, bem como atender a alterações das circunstâncias pessoais e profissionais, promovendo uma maior liberdade, igualdade de oportunidades e mobilidade», pode ler-se no preâmbulo do diploma.

Criada no âmbito do programa ‘Mais Habitação’, a CEAL incide sobre a afetação de imóveis habitacionais a alojamento local, a 31 de dezembro de cada ano civil. Excluem-se da incidência objetiva da CEAL os imóveis localizados nos territórios do interior, nas freguesias das regiões autónomas identificadas por decreto legislativo regional das respetivas Assembleias Legislativas, bem como nas freguesias que, cumulativamente: sejam abrangidas por Carta Municipal de Habitação em vigor que evidencie o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no município; integrem municípios nos quais não tenha sido declarada a situação de carência habitacional; e não tenham qualquer parte do seu território como zona de pressão urbanística.

Ficam isentos da CEAL os imóveis habitacionais que não constituam frações autónomas, nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente, bem como as unidades de alojamento local em habitação própria e permanente, desde que a exploração não ultrapasse 120 dias por ano. A base tributável da CEAL é constituída pela aplicação do coeficiente económico do alojamento local e do coeficiente de pressão urbanística à área bruta privativa dos imóveis habitacionais, sobre os quais a mesma incida. A taxa aplicável à base tributável é de 15%.

Quanto ao coeficiente de vetustez - um dos coeficientes utilizados para efeitos de determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos -, a Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, que aprovou o ‘Mais Habitação’, introduziu uma alteração ao código do IMI, determinando que, no caso dos prédios que constituam, total ou parcialmente, estabelecimentos de alojamento local, esse coeficiente «é sempre 1», ou seja, o coeficiente máximo da tabela prevista no código do IMI, equivalente ao aplicável a imóveis com menos de dois anos desde a data de emissão da licença de utilização ou da conclusão das obras de edificação. A fixação deste coeficiente foi também revogada.

Estas duas revogações produzem efeitos a 31 de dezembro de 2023.

Nova dedução aos rendimentos prediais

Em matéria de deduções, o diploma cria uma dedução em IRS aos rendimentos prediais decorrentes de contrato de arrendamento habitacional correspondente aos gastos suportados pelo sujeito passivo com o pagamento de rendas de imóvel afeto à sua habitação própria e permanente, nas situações de alteração do domicílio para um local com uma distância superior a 100 km.

Assim, aos rendimentos prediais brutos decorrentes de contrato de arrendamento habitacional deduzem-se, até à sua concorrência, os gastos suportados pelo sujeito passivo com o pagamento de rendas de imóvel afeto à sua habitação própria e permanente, desde que reunidas as seguintes condições: o imóvel gerador dos rendimentos prediais tenha sido, anteriormente ao seu arrendamento, destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar durante, pelo menos, 12 meses; o sujeito passivo tenha alterado a sua habitação própria e permanente para um local a distância superior a 100 km do local do imóvel gerador dos rendimentos prediais; e ambos os contratos de arrendamento estejam registados no Portal das Finanças.

Alteradas as condições para a isenção de tributação das mais-valias

Uma das condições, introduzidas pelo programa ‘Mais Habitação’ no código do IRS, para excluir de tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar é que o «imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 24 meses anteriores à data da transmissão». Este período é reduzido agora para 12 meses e, quando o reinvestimento é anterior à transmissão, o prazo conta-se da data do reinvestimento. Prevê-se, ainda, a inobservância daquele período quando ocorram circunstâncias excecionais, nomeadamente, «alterações da composição do respetivo agregado familiar por motivo de casamento ou união de facto, dissolução do casamento ou união de facto, ou aumento do número de dependentes».

O diploma prevê, também, a revogação de outra das condições introduzidas pelo ‘Mais Habitação’ para excluir a tributação de mais-valias neste âmbito, concretamente, que os sujeitos passivos não tenham beneficiado, no ano da obtenção dos ganhos e nos três anos anteriores, do presente regime de exclusão, sem prejuízo da comprovação pelo sujeito passivo, efetuada em procedimento de liquidação, de que a não observância dessa condição se deveu a circunstâncias excecionais.

O Decreto-Lei n.º 57/2024 entra em vigor no dia 11 de setembro.