'Mais Habitação' prevê a atribuição de vários benefícios fiscais

O pacote legislativo ‘Mais Habitação’, aprovado a 19 de julho, prevê uma norma transitória em matéria fiscal, segundo a qual «são excluídos de tributação em IRS os ganhos provenientes da transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar», desde que, «o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes», e esta amortização «seja concretizada num prazo de três meses contados da data de realização».

Por outro lado, sempre que «o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel transmitido for superior ao capital em dívida no crédito à habitação contraído para a aquisição do imóvel destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, o valor remanescente é sujeito a tributação de acordo com as disposições gerais do Código do IRS», lê-se no texto final do diploma.

Para o efeito, a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) pode exigir que os sujeitos passivos apresentem documentos comprovativos, após a entrega da declaração modelo 3 de IRS de 2023 e 2024, da amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado à habitação própria e permanente.

Este regime transitório aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024, sendo que, nas transmissões efetuadas até à entrada em vigor da nova lei, a amortização terá de ser concretizada até três meses após a sua entrada em vigor.

Prevê-se ainda que fica «suspensa a contagem do prazo para o reinvestimento previsto na alínea b) do n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, durante um período de dois anos, com efeitos a 1 de janeiro de 2020». Em causa está o prazo - entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização - para reinvestir os ganhos da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente na aquisição da propriedade de outro imóvel com o mesmo destino.

É também limitada a isenção de IMT na aquisição para revenda. Assim, quando o prédio tenha sido revendido sem ser novamente para revenda, no prazo de um ano (o prazo atual é de três anos), e haja sido pago imposto, este é anulado pelo chefe de finanças, a requerimento do interessado, acompanhado de documento comprovativo da transação.

Benefícios fiscais para arrendamento habitacional

Ficam isentos de IRS e IRC os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente, desde que resultem da transferência para arrendamento permanente de imóveis afetos à exploração de estabelecimentos de alojamento local, o registo do alojamento local tenha ocorrido até 31 de dezembro de 2022 e a celebração do contrato de arrendamento e respetiva inscrição no Portal das Finanças ocorra até 31 de dezembro de 2024. Esta isenção é aplicável aos rendimentos prediais obtidos até 31 de dezembro de 2029.

Ainda em matéria de rendimentos prediais, passam a ser dedutíveis, em sede de IRS, os seguros de renda.

A taxa autónoma comum, que atualmente é de 28%, baixará para 25% para os rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacional. Se o contrato para habitação permanente tiver uma duração entre 5 e 10 anos, a taxa reduzida de 23% passará para 15%. Já se o arrendamento for entre 10 e 20 anos, a taxa reduzida passará de 14% para 10%. E se o arrendamento tiver duração superior a 20 anos, a atual taxa reduzida de 10% passará para 5%. Estas reduções aplicam-se a novos contratos de arrendamento e respetivas renovações contratuais, bem como às renovações dos contratos de arrendamento em vigor verificadas a partir da data de entrada em vigor da nova lei.

A redução da taxa autónoma não se aplicará aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento habitacional, celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024, cuja renda mensal exceda em 50% os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel, previstos no Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA). Em contrapartida, aos novos contratos de arrendamento que beneficiem da redução da taxa autónoma será aplicada uma redução adicional de cinco pontos percentuais da respetiva taxa sempre que a renda seja inferior, em pelo menos cinco pontos percentuais, à renda do contrato de arrendamento anterior sobre o mesmo imóvel.

Benefícios fiscais para prédios urbanos destinados ao PAA

Ficam isentas de IMT as aquisições de terrenos destinados à construção de imóveis habitacionais, desde que «pelo menos 700/1000 dos prédios em propriedade horizontal, ou a totalidade dos prédios em propriedade total ou frações autónomas, seja afeta ao Programa de Apoio ao Arrendamento, independentemente do promotor», e desde que o procedimento de controlo prévio para obras de construção de imóveis com afetação habitacional «seja iniciado junto da entidade competente no prazo de dois anos após a aquisição».

Os prédios urbanos ou frações autónomas adquiridos, reabilitados ou construídos para afetação ao PAA beneficiarão igualmente de isenção de IMT e, também, de IMI, neste caso por um período de três anos a contar do ano, inclusive, da aquisição, podendo ser renovado, a requerimento do proprietário, por mais cinco anos.

Estas isenções ficam sem efeito se aos imóveis for dado destino diferente daquele em que assentou o benefício, no prazo de cinco anos a contar da data da transmissão, ou, no caso da renovação do benefício em sede de IMI, no prazo de dez anos. Para efeitos da contagem destes prazos, considera-se que o imóvel mantém a sua afetação ao PAA se, em caso de cessação do contrato de arrendamento, for celebrado novo contrato no âmbito desse programa no prazo de três meses. Ficam também sem efeito as isenções, se os imóveis não forem objeto da celebração de um contrato de arrendamento no âmbito do PAA no prazo de seis meses a contar da data da transmissão.

Os benefícios fiscais previstos não prejudicam a liquidação e cobrança dos respetivos impostos, nos termos gerais. A anulação das liquidações de IMI e de IMT e as correspondentes restituições serão efetuadas pelo serviço de finanças no prazo máximo de 15 dias a contar do reconhecimento do benefício.

Por outro lado, ficam excluídos do Adicional ao IMI (AIMI), não apenas, como até aqui, os prédios urbanos classificados como «comerciais, industriais ou para serviços» e «outros», mas também, os prédios urbanos classificados como «habitacionais» enquadrados no PAA.

Isenção de IRS e IRC nas alienações de imóveis habitacionais ao Estado

Ficam isentos de tributação em IRS e IRC os ganhos provenientes da alienação onerosa, ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais, de imóveis para habitação.

Excetuam-se os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal nos denominados ‘paraísos fiscais’ e os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.

No caso do IRS, os rendimentos isentos são obrigatoriamente englobados para efeitos de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.

Prédios urbanos devolutos ou em ruínas poderão ser avaliados como terrenos para construção

Os «municípios podem requerer que os prédios urbanos devolutos que não constituam uma fração autónoma de prédio em regime de propriedade horizontal, bem como os prédios urbanos em ruínas, sejam avaliados como terrenos para construção, mediante indicação das áreas brutas previstas pelo município». Quando assim acontecer, prevalecerá a avaliação que tiver um valor patrimonial tributário mais elevado.

Já quanto ao Adicional ao IMI (AIMI), a dedução de 600 mil euros ao valor tributável, no caso de pessoas singulares ou heranças indivisas, deixará de se aplicar à soma dos valores patrimoniais tributários dos prédios urbanos parcial ou totalmente devolutos há mais de um ano, ou prédios em ruínas.

É também revisto o conceito de “terrenos para construção”, constante do artigo 6.º do Código do IMI. Assim, passam a considerar-se como terrenos para construção, para efeitos de IMI, os terrenos situados dentro ou fora de um aglomerado urbano para os quais tenha sido concedida licença ou comunicação prévia favorável de operação de loteamento ou de construção – neste primeiro segmento da definição, foi eliminada a menção a «informação prévia favorável» e a «declaração no título aquisitivo» -, ou, o que é novidade, que tenham sido comunicados pelos municípios à AT como aptos para construção, nos termos dos instrumentos de gestão territorial aplicáveis.

Terrenos para construção de habitações isentos de IMI

Prevê-se a isenção de IMI dos terrenos para construção de habitações cujo procedimento de controlo prévio para obras de construção já tenha sido iniciado junto da entidade competente, sem que tenha havido ainda decisão final, expressa ou tácita, do procedimento.

Do mesmo modo, ficam isentos de IMI os prédios em que o procedimento de controlo prévio para utilização habitacional também já tenha sido iniciado e relativamente ao qual ainda não tenha havido decisão final, expressa ou tácita.

O regime de isenção não se aplica a quem tenha adquirido o terreno a entidade que dele já tenha beneficiado. São também excluídos os sujeitos passivos que tenham domicílio fiscal num “paraíso fiscal”, ou sejam uma entidade dominada ou controlada, direta ou indiretamente, por quem tenha domicílio fiscal num “paraíso fiscal”.