O Alojamento Local e o Acórdão do STJ

O objetivo desta legislação foi regular os arrendamentos por curtos períodos de tempo “short rentals”, permitindo a pequenos investidores rentabilizar as suas moradias ou apartamentos, sem estarem sujeitos aos requisitos exigidos pela lei dos empreendimentos turísticos e como alternativa ao arrendamento tradicional.

O AL não só tem uma rentabilidade superior ao arrendamento tradicional, permitindo aos pequenos investidores aumentar o seu rendimento, como não tem os riscos do arrendamento tradicional, nomeadamente no que se refere à falta de pagamento das rendas, ou à impossibilidade de aumentar as rendas de acordo com o valor de mercado dos seus imóveis. No AL as “rendas” (prestação de serviços) são pagas, em regra, antes da ocupação do local e não estão sujeitas às restrições da legislação aplicável ao arrendamento tradicional, nomeadamente no que se refere ao despejo em caso de incumprimento dos respetivos contratos de arrendamento.  Por outro lado, o AL não só foi um forte motor no crescimento da economia nacional, como rejuvenesceu o parque imobiliário, nos centros turísticos como Lisboa, Porto, Algarve e Madeira, muito decadente devido às rendas desatualizadas.

O Acórdão uniformizador de jurisprudência, pelo STJ⁽³⁾, vem tomar partido, numa infindável querela doutrinária, determinando que se certa fração se destina à habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local.

De acordo com este Acórdão, o AL apenas pode ser exercido numa fração qualificada para uso comercial no título constitutivo de propriedade horizontal, ao arrepio do que se pretendeu com a implementação da legislação relativa ao AL.

No entanto, o arrendamento tradicional para habitação pode ser inferior a um ano, desde que não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente para fins turísticos (artigo 1095 nº 3 do CC), sendo neste caso, o uso, sem qualquer margem dúvida, a habitação. Com efeito, não parece existir qualquer diferença entre este tipo de arrendamento e o AL, é temporário, pode ser para fins turísticos e nada impede que se prestem serviços. Importa ainda referir que o arrendamento tradicional para habitação, pode também ser considerado um ato de comércio.

Assim, embora a legislação em vigor exija uma decisão maioritária da assembleia de condóminos, para impedir o AL numa determinada fração, o Acórdão em causa vai permitir que qualquer condómino possa exigir, recorrendo aos tribunais, o fim do alojamento local no prédio onde reside, caso a fração onde o mesmo seja exercido não tenha o uso comercial.

Os proprietários de AL que, com o surgimento da legislação do AL, se viram compelidos a legalizar os seus estabelecimentos e cumprir com a legislação aplicável, nomeadamente a legislação fiscal, correm agora o risco de serem forçados a fechar os mesmos, caso a lei não seja alterada para clarificar que o AL pode ser exercido numa fração autónoma destinada a habitação.

(1) Decreto-lei nº 128/2014, de 29 de agosto, conforme alterado designadamente em 2018 e 2021.

(2) Decreto-lei nº 39/2008, de 7 de março, conforme alterado.

(3) Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo n.º 24471/16.4T8PRT.P1.S2-A-RUJ, de 22 de março de 2022.