Alargamento da moratória no arrendamento não habitacional já está em vigor

Foi publicada em Diário da República a Lei n.º 45/2020, de 20 de agosto, que altera o regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda nos contratos de arrendamento não habitacional, no âmbito da pandemia da doença COVID-19.

De acordo com as novas regras, em vigor desde o dia 21 de agosto, os arrendatários de estabelecimentos encerrados ou com a atividade suspensa podem diferir o pagamento das rendas vencidas: nos meses em que vigorou o estado de emergência e no primeiro mês subsequente; nos meses em que, ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19, tenha sido determinado o encerramento das suas instalações ou suspensão da respetiva atividade; e nos três meses subsequentes àquele em que ocorra o levantamento da imposição do encerramento das suas instalações ou da suspensão da respetiva atividade.

O diferimento não pode, em qualquer caso, aplicar-se a rendas que se vençam após 31 de dezembro de 2020 (o limite anteriormente definido era 1 de setembro de 2020). Por outro lado, o período de regularização da dívida tem início a 1 de janeiro de 2021 e prolonga-se até 31 de dezembro de 2022 (antes desta alteração, a regularização da dívida não podia ultrapassar o mês de junho de 2021).

O pagamento deve ser efetuado em 24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em causa ou até ao oitavo dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal.

Os senhorios cujos arrendatários deixem de pagar as rendas podem solicitar a concessão de uma linha de crédito com custos reduzidos, a regulamentar, para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento ou à faturação mensal do senhorio, de uma taxa de esforço máxima de 35%.

O arrendatário que pretenda beneficiar do diferimento do pagamento da renda deve comunicar a sua intenção ao senhorio, por escrito e até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretenda beneficiar deste regime, mediante carta registada com aviso de receção enviada para a respetiva morada constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior.

Em alternativa, pode o arrendatário endereçar ao senhorio, pela mesma via, uma proposta de acordo de pagamento das rendas vencidas e vincendas, diferente da solução legalmente prevista.

Nas suas comunicações o arrendatário deve indicar, sob pena de ineficácia, que o prazo de resposta é de dez dias, considerando-se como falta de resposta o incumprimento deste prazo, assim como o conteúdo que pode apresentar a resposta do senhorio e as consequências da falta de resposta.

A aceitação do acordo ou a respetiva recusa devem ser transmitidas pelo senhorio, também através de carta registada com aviso de receção para a morada do locado, no prazo de dez dias após a receção da proposta do arrendatário. Em caso de ausência de resposta do senhorio ou de resposta transmitida depois do referido prazo, presume-se que o senhorio manifesta o seu acordo à proposta do arrendatário. O senhorio pode ainda, no mesmo prazo, apresentar uma contraproposta ao arrendatário, à qual este deve responder no prazo de dez dias, determinando a rejeição da mesma pelo arrendatário, ou a ausência de resposta deste dentro do prazo, a aplicabilidade do regime de diferimento previsto na lei.

Este novo mecanismo que pretende promover o acordo entre senhorio e arrendatário para liquidação das rendas não pagas é aplicável às rendas que se vençam a partir de 1 de julho de 2020 até ao dia 31 de dezembro de 2020.

O diploma prevê ainda que, no decurso da situação excecional de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da doença COVID-19, o senhorio não pode executar garantias bancárias pelo incumprimento no pagamento de rendas não habitacionais.

O regime excecional de moratória não prejudica a existência de regimes mais favoráveis ao arrendatário (habitacional ou não habitacional), decorrentes da lei ou de acordo, celebrado ou a celebrar entre as partes, nomeadamente, acordos de perdão de dívida ou acordos de diferimento no pagamento de rendas mais benéficos para o arrendatário.

No caso de arrendamento não habitacional, existindo acordo previamente celebrado que estabeleça condições menos favoráveis para o arrendatário, o mesmo fica sem efeito mediante comunicação a enviar pelo arrendatário ao senhorio, até 20 de setembro de 2020, através da qual o arrendatário manifeste a intenção de aplicar o regime excecional de moratória previsto na lei. Por outro lado, são consideradas nulas quaisquer cláusulas incluídas nesses acordos que se traduzam, nomeadamente, na renúncia a direitos atribuídos pelo regime legal ou na aceitação de aumentos de renda ou do período do contrato.

O diploma ressalvou que o regime de moratória previsto na Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, para o arrendamento não habitacional, não se aplica aos estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais que beneficiem do novo regime previsto no Orçamento Suplementar, que  determina que aqueles estabelecimentos comerciais estão dispensados até 31 de dezembro de 2020 de pagar a parte relativa à componente fixa da renda, ficando apenas adstritos ao pagamento da componente variável e de todas as despesas contratualmente acordadas.