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Aprovado o alargamento da moratória no arrendamento não habitacional

Tiago Cabral | 28-07-2020
A Proposta de Lei do Governo foi aprovada no Parlamento a 23 de julho e prevê o alargamento, até 31 de dezembro de 2022, do período de regularização da dívida, passando a abranger as rendas vencidas durante o período de encerramento e nos três meses subsequentes, com o limite de 31 de dezembro de 2020.
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Os arrendatários de estabelecimentos encerrados ou com a atividade suspensa passam a poder diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que tenha sido determinado o encerramento das suas instalações ou a suspensão da respetiva atividade e nos três meses subsequentes àquele em que ocorra o levantamento da imposição do encerramento ou da suspensão.

O diferimento não pode, em qualquer caso, aplicar-se a rendas que se vençam após 31 de dezembro de 2020 (o limite atualmente definido é 1 de setembro de 2020). Por outro lado, o período de regularização da dívida tem início a 1 de janeiro de 2021 e prolonga-se até 31 de dezembro de 2022 (atualmente, a regularização da dívida não pode ultrapassar o mês de junho de 2021).

O pagamento deverá ser efetuado em 24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em causa ou até ao oitavo dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal.

Os senhorios cujos arrendatários deixem de pagar as rendas nos termos referidos, podem solicitar a concessão de uma linha de crédito com custos reduzidos, a regulamentar, para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento mensal ou à faturação mensal do senhorio, de uma taxa de esforço máxima de 35%.

O arrendatário que pretenda beneficiar do diferimento do pagamento da renda deve comunicar a sua intenção ao senhorio, por escrito e até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretenda beneficiar deste regime, mediante carta registada com aviso de receção enviada para a respetiva morada constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior.

Em alternativa, pode o arrendatário endereçar ao senhorio, pela mesma via, uma proposta de acordo de pagamento das rendas vencidas e vincendas, diferente da solução legalmente prevista.

Nas suas comunicações o arrendatário deve indicar, sob pena de ineficácia, que o prazo de resposta é de dez dias, o conteúdo que a resposta do senhorio pode ter e as consequências da falta de resposta.

A aceitação do acordo ou a respetiva recusa devem ser transmitidas pelo senhorio, também por carta registada com aviso de receção para a morada do locado, no prazo de dez dias após a receção da proposta do arrendatário. Em caso de ausência de resposta do senhorio, ou de resposta tardia, presume-se que o senhorio manifestou o seu acordo à proposta do arrendatário. O senhorio pode ainda, no mesmo prazo, formular uma contraproposta ao arrendatário, à qual este deve responder no prazo de dez dias, determinando a rejeição da mesma pelo arrendatário, ou a ausência de resposta deste dentro do prazo, a aplicabilidade do regime de diferimento previsto na lei.

Este novo mecanismo que pretende facilitar o acordo entre senhorio e arrendatário para liquidação das rendas não pagas é aplicável às rendas que se vençam a partir de 1 de julho de 2020 e até ao dia 31 de dezembro de 2020.

Ficou também determinado que, no decurso da situação excecional de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da atual infeção epidemiológica, o senhorio não poderá executar garantias bancárias pelo incumprimento no pagamento de rendas não habitacionais.

Lojistas de centros comerciais que só paguem a componente variável da renda ficam excluídos da moratória

Considerando que o Orçamento Suplementar, recentemente aprovado, veio prever que os estabelecimentos comerciais que se encontrem localizados em conjuntos comerciais estão dispensados, até 31 de dezembro de 2020, de pagar a parte relativa à componente fixa da renda, ficando apenas adstritos ao pagamento da componente variável e de todas as despesas contratualmente acordadas, ressalvou-se que o regime de moratória previsto na Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, para o arrendamento não habitacional, não se aplica aos estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais que beneficiem daquele novo regime.

Acordos de perdão de dívida não são excluídos

Este regime excecional não prejudica a existência de regimes mais favoráveis ao arrendatário (habitacional ou não habitacional), decorrentes da lei ou de acordo, celebrado ou a celebrar entre as partes, nomeadamente, acordos de perdão de dívida ou acordos de diferimento no pagamento de rendas mais benéficos para o arrendatário.

Se existir acordo previamente celebrado que estabeleça condições menos favoráveis para o arrendatário não habitacional, o mesmo fica sem efeito mediante comunicação a enviar pelo arrendatário ao senhorio, através da qual o arrendatário manifeste a intenção de aplicar o regime previsto na lei. Por outro lado, são consideradas nulas eventuais cláusulas incluídas nesses acordos que se traduzam, nomeadamente, na renúncia a direitos atribuídos por este regime legal ou na aceitação de aumentos de renda ou do período do contrato.

O diploma que introduz estas alterações à Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, foi aprovado na Assembleia da República, em votação final global, no dia 23 de julho, aguardando-se a sua promulgação pelo Presidente da República e posterior publicação em Diário da República.