Alterações ao AL reforçam o papel dos municípios como reguladores da atividade

Em vigor desde 1 de novembro, o Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, veio alterar o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local. Alterações “importantes”, começou por referir Rui Ribeiro Lima, advogado e sócio da Morais Leitão, explicando que este diploma não só “vem repor o regime que existia antes do pacote Mais Habitação”, mas também “incrementar o papel dos municípios”. Um reforço de competências que fica evidente no tipo de matérias que passam a poder ser objeto de regulamentação municipal. “A lei vem, pela primeira vez, dizer expressamente que os municípios podem regular, no seu regulamento municipal, quais é que são as utilizações válidas para os estabelecimentos de alojamento local, sendo que, na ausência desta previsão, serão admissíveis as utilizações estabelecidas pela câmara municipal como sendo compatíveis com o exercício da atividade de alojamento local”, explicou. Com efeito, a exploração da atividade de alojamento local em frações autónomas afetas a habitação chegou aos tribunais e o Supremo Tribunal de Justiça decidiu no sentido de não ser permitida a atividade de alojamento local nesta situação. “O que a lei vem agora dizer é que, na falta de previsão legal, o facto de um estabelecimento de alojamento local ser instalado numa fração autónoma não significa que se esteja a desvirtuar a utilização ou o fim a que aquela fração se destina, desde que ela caiba dentro daquilo que o plano diretor municipal e o plano pormenor ou de urbanização definem para aquela zona”.

Outra novidade, que faz também realçar o papel dos municípios, é a criação de uma figura adicional às áreas de contenção. “Com esta alteração, o regime do alojamento local mantém as áreas de contenção, ou seja, áreas em que os municípios podem proibir novos registos, e passam a existir também as ´áreas de crescimento sustentável’, que não são áreas em que os registos estejam proibidos, mas áreas em que podem ser exigidos requisitos adicionais e com uma monitorização mais relevante”, explicou.

Outra importante alteração diz respeito ao cancelamento do registo do estabelecimento de alojamento local. A oposição ao exercício da atividade de alojamento local numa determinada fração autónoma deve ser fundamentada e aprovada por mais de metade da permilagem do edifício e fundada na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, ou atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos. Esta deliberação da assembleia do condomínio pode levar ao cancelamento do registo do estabelecimento de alojamento local, quando o mesmo for solicitado ao presidente da câmara municipal. Em alternativa ao cancelamento, o presidente da câmara municipal pode convidar o titular do registo e os condóminos à obtenção de um acordo, cuja negociação será acompanhada pelo provedor do alojamento local. “Pela primeira vez faz-se apelo à criação da figura do provedor do alojamento local com o intuito de apoiar os municípios na gestão dos diferendos que possam existir entre os residentes e os titulares da exploração de alojamento local”, sublinhou o advogado.

Presente na ocasião, Nuno Trigo, Diretor da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), saudou o Governo por esta solução. “Não queremos litigância em condomínios, o que queremos é mediação e esta solução, com o apoio das câmaras municipais, consegue isso mesmo”, afirmou.

Ainda sobre a atividade do alojamento local em condomínios, Nuno Trigo considera que “este novo enquadramento é muito mais ajustado à realidade” e entende que “os condomínios não perderam poderes, antes pelo contrário, agora têm poderes reais” nesta matéria, que podem exercer mediante a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal e do regulamento do condomínio, ou através da oposição ao exercício da atividade de alojamento local por deliberação da assembleia de condóminos, desde que devidamente fundamentada. “Esta lei não foi uma simples revogação. Foi a criação de uma nova lei proporcional e é esta a palavra-chave”, concluiu.

Câmara Municipal do Porto prevê ter o regulamento municipal em vigor ainda este mês

Também presente neste seminário, Ricardo Valente, Vereador da Câmara Municipal do Porto, reconheceu que o município está “alinhado com o que o Governo estipula nesta alteração”. Para o responsável da Câmara Municipal do Porto, as alterações introduzidas foram “algo que nós sempre defendemos”, na medida em que “na regulação de uma atividade que é iminentemente local, uma solução nacional não fazia sentido”.

O município do Porto tem neste momento os registos de alojamento local suspensos, mas é algo que o executivo municipal quer alterar rapidamente. Ricardo Valente adiantou que o novo regulamento municipal de alojamento local, que na prática é o anterior regulamento com alguns ajustamentos, será aprovado já no dia 18 de novembro, seguindo imediatamente para aprovação pela assembleia municipal. “Um processo rápido e simples porque a lei nacional acomoda praticamente tudo o que o anterior regulamento municipal do Porto já previa”.