Alterações ao regime das SIGI em vigor a partir de 9 de setembro

Em vigor desde 1 de fevereiro deste ano, o Decreto-Lei n.º 19/2019, de 28 de janeiro, procedeu à criação das SIGI, que «configuram um novo veículo de promoção do investimento e de dinamização do mercado imobiliário, em particular do mercado de arrendamento», lê-se no preâmbulo do diploma. Contudo, a formulação adotada na definição do objeto social das SIGI suscitou dúvidas de interpretação, parecendo desvirtuar o fim ao qual este novo veículo de investimento imobiliário se propunha. Além do objeto social, o regime fiscal e as regras de dispersão das ações por investidores com menos de 2% dos direitos de voto foram outras das matérias afetadas por esta revisão.

Assim, ficou clarificado que as SIGI têm como objeto social principal, nomeadamente, «a aquisição de direitos de propriedade, de direitos de superfície ou de outros direitos com conteúdo equivalente sobre bens imóveis, para arrendamento», sendo substituída, no segmento final desta norma, a expressão ‘ou para outras formas de exploração económica’, que parecia permitir que as SIGI fossem maioritariamente usadas para outros fins que não o arrendamento, pela nova formulação «abrangendo formas contratuais atípicas que incluam prestações de serviços necessárias à utilização do imóvel».

Entre as alterações destaca-se também o aditamento de um novo artigo que prevê, expressamente, a aplicabilidade às SIGI do regime fiscal dos Organismos de Investimento Coletivo (OIC), previsto no Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), apenas com uma limitação em sede de tributação de mais-valias. Com efeito, «no caso dos rendimentos resultantes da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis», a exclusão de tributação das mais-valias «apenas será aplicável quando os imóveis tiverem sido detidos para arrendamento, abrangendo formas contratuais atípicas que incluam prestações de serviços necessárias à utilização do imóvel, durante pelo menos três anos», estabelece o novo artigo. Por outro lado, caso se verifique a perda de qualidade de SIGI, cessa a aplicação do referido regime fiscal, «passando o lucro tributável a ser apurado e tributado nos termos do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC)», considerando-se, para o efeito, como um período de tributação, «o período decorrido entre a data da cessação e o final do ano civil em que esta ocorreu». Cessando a aplicação do regime fiscal previsto para os OIC (artigos 22.º e 22.º-A do EBF), «os rendimentos de participações sociais em SIGI que sejam pagos ou colocados à disposição dos respetivos titulares após a data daquela cessação, bem como as mais-valias realizadas após essa data, são tributados nos termos do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) ou do Código do IRC», dispõe ainda o novo artigo.

As regras de dispersão das ações representativas do capital social das SIGI por investidores que sejam titulares de participações correspondentes a menos de 2% dos direitos de voto imputados foram também alteradas. Até aqui, pelo menos 20% das ações deviam estar dispersas, logo a partir do momento da sua admissão ou seleção para negociação em bolsa. Com a nova redação, o limite mínimo de 20% mantém-se, mas só é aplicável a partir do final do terceiro ano civil completo após a referida admissão ou seleção para negociação. E, adicionalmente, é fixado um novo limite mínimo de dispersão, de 25%, a partir do final do quinto ano civil completo após a admissão ou seleção para negociação das ações das SIGI em bolsa.

De referir ainda ligeiros ajustamentos às situações que determinam a perda de qualidade de SIGI e a criação de uma nova obrigação para a administração da SIGI, a de solicitar, pelo menos a cada sete anos, uma avaliação dos ativos da SIGI, a realizar por auditor externo independente registado junto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM).